房地产估价师考试-开发经营与管理笔记【参考】.docVIP

第一章　房地产投资与投资风险第一节　投资与房地产投资 1.投资的概念 　2.投资的分类（四种分类）投资是一种经济行为投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）投资的目的是获取收益投资具有风险性4.投资的作用（四作用）　　推动国家经济增长与企业发展密切相关提高人民生活水平的有利于国家的社会稳定和国际交往5.房地产投资的概念　　经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。6.房地产投资的分类（三种分类）政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益企业投资和个人投资更注重经济效益商业物业投资指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产写字楼零售商业用房出租公寓1.开发—出售的模式越来越缺乏生命力，而开发——持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者的管理能力密切相关。3.交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。工业物业投资为人类生产活动提供空间工业厂房仓储用房高技术产业用房研究与发展用房1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易3.高新技术产业与研发用房适应性较强4.轻工业厂房介于两者之间酒店和休闲娱乐设施投资为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资酒店休闲度假中心康体中心赛马场高尔夫球场1.本质上属于商业物业投资。2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。特殊物业投资指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产加油站飞机场车站桥梁码头公路1.这类房地产交易少，多属长期投资。2.靠经营活动收益回收投资并获利。7.房地产投资的特性区位选择异常重要　　房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）适于进行长期投资（两个寿命）　土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。自然寿命与经济寿命的关系一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化需要适时的更新改造投资（适应性）投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位如写字楼增加网络通讯服务购物中心改善环境，增加商品展示空间公寓内增加洗衣房易产生资本价值风险（价值难以判断）没有两宗完全相同的房地产异质性导致每宗房地产的价值不可能一致对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。变现性差（也称为流动性差）　　由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差。易受政策影响　　房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响依赖专业管理开发环节、经营环节均需专业技术与服务存在效益外溢和转移（外部性影响）　　房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。地铁的建设引起周边楼盘价格上涨小区旁建造纸厂使房产跌价8.房地产投资的作用从社会角度拉动经济GDP从投资者角度具有收益、保值、消费功能第二节　房地产投资的形式与利弊 房地产投资的分类.房地产开发投资　是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程。性质中短期投资，形成房地产市场上的增量供给。具体种类土地开发投资土地一级开发为主商品房建设投资建房屋.房地产置业投资 　向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）。目的（三个）：自用经营出租转售益缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者置业投资对象黄金地段的优质成熟物业购买价格高收益水平低风险小具备投资管理经验的投资者置业投资对象处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业初始价值和初始收益水平低增值潜力大转售收益大.投资房地产企业股票或债券股票－所有权关系债券－债权债务关系.投资房地产投资信托基金　　投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。REITS的优势收益相对稳定一般高于股票收益收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入流动性好可以在证券交易所交易REITS的类型权