国外房地产政策与制度建设的经验借鉴.docVIP

日本房地产制度和政策对我国的启示 11法51 陈亚强 日本房地产制度和政策 一、日本土地制度概述 土地是房地产开发的先决条件,一个国家的土地政策及土地经营管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展.就当前世界范围内，各国（地区）土地政策（包括所有制）大体可以分为两个大的类型:一类是私有上地居主导地位,日本是极为典型的土地私有;另一类是有土地占主导地位,最为典型的便是以我国为例的社会主义国家。 土地私有制,并不当然地意味着全部土地都归私人占有,事实上,国家也是一部分土地的所有者,只是在占有比例上低于私人占有。 日本国土总面积为37.78万平方公里,仅占世界总面积的。0.3%,其中65%属私人拥有,35%为国家所有.在日本,土地是完全可以自由买卖或租赁的,可以在本国的个人之间,个人与法人之间作交易,也可以根据各个主权国家的有关政策、法令同外国的个人、法人之间作交易。但日本为了抑制土地价格急剧上升的趋势,于1974年制定国土利用规划法,并在这一法律中建屯了上地交易许可制度和土地交易申报制,对私人土地买卖交易直接限制和管理.(1）土地交易许一可制度.其目的在于直接拄制某些地区的地价水平及土地利用方向。地方政府可以依据某些情况已经发生或可能发生而确定这些地区为“限制地区”;上地活动集中或异常的地区、地价上涨过快的地区、城市规划区以外难一挂制的地区以及难以合理利用的地