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信托与房地产信托的概念 信托概念是信托研究的基础和前提，弄不清楚什么是信托，对信托的研究将无从入手。“信托”一词，有着极为丰富的内涵，从不同的角度，对信托概念可以得出不同的含义。由于历史渊源和文化传统的差异，英美法系和大陆法系对信托概念的界定必然有着不同；同时，由于信托制度具有极大的弹性，信托的设立方式极其多样，信托的应用领域极其宽广，使得信托产生了丰富的种类和样态，不同种类和样态的信托从不同的侧面反映了信托的本质，它们的概念很难统一；而且，由于出发点和视角的不同，学者们对信托概念的表述也不可能没有差异。所以，关于信托的概念，无论是就立法的规定还是学者的表述来说，都是不相同的；在学术上存在不同的学说，在立法上存在不同的定义。 信托是一种特定的民事法律关系，即指信托主体，包括信托当事人（委托人、受托人、受益人）和信托利害关系人（权利归属人、信托监察人），依照《信托法》及其他相关法律的规定，就如何对信托财产进行移转、管理、受益、归属以及如何对信托管理行为进行监督、监察所形成的相互间的权利和义务关系，简要地说，则是指委托人基于对受托人的信任，将自己的合法财产转移或委托给受托人占有形成独立的信托财产，由受托人为了受益人的利益或公益目的对信托财产进行管理或处分而形成的一种特定法律关系。其中，委托人、受托人、受益人、信托监察人和权利归属人是信托的主体；信托财产是信托的客体；信托主体围绕信托财产的确定、移转、管理或处分、受益、监督、归属等行为而形成的相互间权利义务关系是信托的内容。 我国《信托法》，采用“行为说”的观点，从法律行为的角度出发，把信托的核心含义界定为委托他人管理和处分信托财产的法律行为。具体来讲，这种法律行为又可以分为两部分，一是委托行为，二是管理和处分行为。 委托行为是指委托人为了使受托人能够对自己的财产进行管理和处分，将自己的财产通过信托文件委托给受托人占有的行为。此行为主要通过信托契约或信托遗嘱来实施的，其实质是对受托人进行授权的行为，授权的内容为受托人占有、管理和处分信托财产。委托行为是信托的基础，是管理和处分行为的前提，没有委托人的委托行为，信托是不可能产生和存在的。委托人在进行委托行为的时候，其首先要确定需要委托受托人管理和处分的财产的范围和数额，其次要向受托人交付该财产，以形成信托财产，最后要确定受托人对信托财产的管理和处分的权限和责任。委托行为一旦实施，其必然产生如下法律后果：被交付的委托人的财产转化为独立信托财产；信托财产独立于委托人的其他财产，委托人对该信托财产不再享有管理和处分的权利；受托人享有对信托财产的管理和处分权，同时也承担管理和处分信托财产并向受益人移交信托收益的义务。 管理和处分行为是指受托人依照委托人的授权或信托法的规定，为了达到增值信托财产的目的而对信托财产进行管理或处分的行为。管理和处分行为是信托设计的出发点，是信托的核心部分。信托的目的是对信托财产进行保值、增值以使受益人获得信托利益，这种信托目的只有通过受托人对信托财产提供专业化、高水平的管理和处分才能实现。进行管理和处分行为不但是受托人的一种权利，也是受托人的一项义务。从权利的角度说，受托人对信托财产享有排他的管理和处分权，任何人，包括委托人和受益人，对受托人管理和处分信托财产的行为都不得非法干涉；从义务的角度说，受托人必须依照信托文件及法律的规定管理和处分信托财产，以使其保值、增值，否则，如因未尽管理和处分义务而致信托财产损失的，要承担法律责任。 一百多年前，英美式样的信托就出现在中国，但信托事业在中国的发展却历经曲折，信托的制度建设更是空白，信托的观念和运用长期处于误解和歧义之中。 2001 年中国颁布了自己的《信托法》，这部历经8年努力起草的法律，最终将源自普通法系的信托引进了经济快速增长的中国。《信托法》的颁布和实施的两个背景非常重要，一是我国民法体系正处于建立和完善的过程中，尤其是物权法正在制定过程中；二是社会结构处于深刻的变革中，经济发展处在全球化的浪潮中。《信托法》的颁布和实施是建立和发展我国信托制度的基石，是我国信托事业发展中的里程碑。《信托法》的实施为运用信托提供了有力的制度保证，这将极大地促进信托的应用，使这一在普通法系国家深具社会功能的制度，在我国发挥应有的作用。 房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003-06-13 中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以