万科财务分析..docVIP

万科集团的财务报表分析 一．公司简介及经营范围万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额 478.7 亿 元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。 万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 2008 年 末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销售 住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、 上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球 200 家最 佳中小企业”、“亚洲最佳小企业 200 强”、“亚洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得《投 资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。二．财务报表的指标分析 1.偿债能力分析 2.盈利能力分析?? 3.营运能力分析 4.毛利率分析1.1.偿债能力分析 2004 2005 2006 现金比率(%) 49.69 29.85 49.03 速动比率(倍) 0.73 0.46 0.63 流动比率(倍) 2.41 1.83 2.04 资产负债率(%) 59.42 60.98 64.94 1. 公司资产主要由流动性资产构成，公司流动比率最近三年一直保持2.00左右(05年1.83,06年0.63)偏低，但比较稳定与公司目前的发展状况相符合。公司与偿债能力有关的财务指标基本符合行业特点。因此流动性和偿债能力增强。 2 .公司速动比率也随着商品房的旺销，而出现恢复增加的趋势(05年为0.46,06年为0.63 )，这表明公司的短期偿债能力不断增强。但房地产业所特有的大量存货现象会造成速动比率比一般水平要低.04年为0.73。05年为0.46。06年为0.63均小于1的水平。 总体而言，公司保持较强的偿还债务能力。 公司 万科A 同行业平均水平 年度 04年 05年 06年 04年 05年 06年 短期偿债能力： 流动比率 2.41 1.83 2.04 2.68 1.42 2.01 速动比率 0.73 0.46 0.63 1.44 0.59 0.86 现金流动负债比率 16.64% 7.75 -13.8 20.76% 61.95% 2.69% 长期偿债能力： 负债比率 59.42% 60.98% 64.94% 股东权益比率 39.93% 39.02% 30.68% 现金债务总额比 11.36% 24.23% 34.10% 20.64% 58.09% 36.80% 万科A的流动比率在05、06年都高于同行业平均水平，单纯从这一指标看，万科的短期偿债能力还是不错的。 从折线图中我们可以明显看出，万科的速动比率比同行业低，这主要是由于万科的存货比较多，其中拟开发的土地和在建开发产品占了存货的90%左右，其余的基本上是已建成的房产。 从理论上讲，负债比率在40%-50%为宜，但万科的负债比率高于该标准，这是由房地产业投入资金量大、投资回收期长、负债比较高的特色所决定的。 1.2、偿债能力分析的结果 资产负债表 1、万科集团流动比率属正常水平，但由于房地产业存货多的特征，速动比率相当低. 2、现金流动负债比为负数，即现金流入量为负数，企业风险高，资金链容易断裂. 3、流动负债比率极高，借大量流动负债来弥补现金的不足，这是房地产业的通病. 2.1、盈利能力分析 利润表 万科公司的盈利能力总体而言在整个房地产行业中属于较高水平,盈利状况良好,净利润可观,业绩较佳 1、公司年的利润总额呈稳定增长趋势 利润总额的形成主要来自于主营业务利润，利润的数量和质量都不错,盈利能力强 2、主营净利从04-06递增。 万科的盈利水平在不断提高,在扩大销售的同时降低了期间费用,尤其是其中的管理费用,比去年同期下降了不少,改善了经营管理水平。 但是：1、由于房价飞涨，在销量下降的情况下依然能使利润率增长近1.5倍