02房地产估价概述技术方案.pptVIP

第二章 房地产估价概述 学习目标 1、理解房地产估价的概念以及房地产估价相关的经济理论 2、了解房地产估价师的职业道德 3、理解房地产估价的必要性 4、掌握房地产估价的概念和本质、估价的原则 本章内容 第一节 房地产估价的概念 第二节 房地产估价的理论基础 第三节 房地产估价师的职业道德 第四节 房地产估价的原则 第五节 房地产估价的意义 第一节 房地产估价的概念 房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。 主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。 （一 ）主体 房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。 主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。 根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。 （二）客体 房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。 “房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。 地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。 “产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。 （三）目的 房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国家政策的公正的价格尺度。由于交易的性质、方式各异，房地产估价的具体目的就不同。 （四）标准 房地产估价标准，是法定或公允的估价衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。由于房地产地域的限定性，标准可分为国际标准、国家标准和地方标准。 （五）程序 房地产估价程序，是指房地产估价全过程中各环节工作进程的先后顺序。 根据国有资产评估管理办法，评估程序的主要环节是：申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。按照科学程序进行房地产估价，既能提高评估工作效率，又能保证评估质量的基本条件。 （六）方法 房地产估价方法是确定房地产价格的技术规程、方式和手段。评估方法主要有：重置成本法、收益现值法、市场价格比较法、清算价格等。评估方法的选用要结合评估目的确定。 （七）信息 信息是房地产估价工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道畅通与否，处理加工信息能力的强弱，是衡量评估机构及其评枯人员实力的重要标志。 （八）时价 时价，指房地产评估基准时点的价格。它是估价人员依估价基准时点，考虑各种价格因子而确定的一种静态价格。由估价目的所决定的估价方法不同，时价的形式也就不同。如重置完全价格、收益现值、市场交易比较价格，等等。 第二节 房地产估价的理论基础 一、地租理论 在房地产估价中的作用： 1、绝对地租是房地产价格存在的根源 2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 二、区位理论 1、位置：房地产所处的方位、距离、朝向和楼层。 2、交通：可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制。 3、环境景观：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境。 4、外部配套设施：外部配套设施和公共服务设施。 三、产权理论 1、产权：存在于任何客体之中或之上的完全的权利。 2、物权：区别于债权 3、所有权：物权的最高形式 绝对性、排他性和永久性 四、供求理论 房地产市场供求的特点（P36） 供求法则在估价上的运用 空房率 交易习惯 房地产的一般价格 第三节 房地产估价师的职业道德 一、独立、客观、公正 二、专业胜任能力 三、诚实守信 四、勤勉尽责 五、保守秘密 六、公平竞争 七、社会责任 第四节 房地产估价的原则 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。 1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？ 2）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？ 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？ A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.根据该两幢房屋可获利最多的用途进行估价 该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢