房产部经纪人岗前培训课件——产权知识(11月05日修改).pptVIP

房产基础知识 1、商品房 2、已购公房 3、经济适用房 3、使用权房产 （1）定义： 指在房屋改革过程中已购买为私人产权的原公有住房，此类房屋的建设用地是以划拨的方式获得，原产权单位没有交纳土地出让金，个人购买后，房款内也不包括。如在转让时，须补交土地出让金。 （2）已购公房分为两种管理形式： A直管公房 指属于北京市直接管理的已购公房，根据政策，直管公房可以直接上市交易。原产权单位不得阻碍， B自管公房： 中央直属或其它事业单位自行管理的已购公房，自管公房在原产权单位同意的情况下，可以比照直管公房上市交易，事实上中央直属的一般不能上市，带国字头的企事业单位有的同意，有的则不同意。 （3）已购公房种类： A 成本价： 属于部分产权，房主只拥有房屋所有权，不拥有土地使用权，可以直接上市，但须补交土地出让金。 成本价的特点： 1、房本的面积是建筑面积 2、房主购买时以1560元（成本价）购买 3、房本上有一个“成本价购房”的方章 B 标准价（优惠价） 特点 1、标准价买卖须补齐成本价费用：1560元×建筑面积×6%； 2、房产证第一页或第二页印有“标准价出售住房”字样。 3、过户时所交纳的税费同商品房规定。 C 央产房 特点 1、一般为成本价购房。 2、辨析央产房应查看原始购房合同上的单位公章（以中国或北京开头的单位名称基本上是央产房）。 3、央产房上市须开据央产房上市证明（蓝岛西区央产办公室）方可出售，否则不允许上市。 4、可上市的央产房须按规定补交土地出让金。 5、过户时所交纳的税费同商品房规定。 6、过户时房地局要求必须提供该物业的《物业供暖结清证明》 1、定义： 指直接从开发商手中购买的一种特殊商品房，与一般的商品房相比，政府免收了土地出让金，减免了开发商的一些税费，限制了开发商的一些利润，因此房价偏低，同时只限于获得北京市购买经济适用房购买资格（经济适用房审批表）的人方可购买。 特点： 1、政府照顾低收入人群推出的房产项目。 2、要求购买人为北京市户口，原住房面积人均不超 过15平米，家庭年收入不得超过6万元。 3、购房费用：按北京市政府规定，经济适用房购买未满五年不可出售，如出售优先采用政府回购机制，成交价格不得高出原购买价格，且购房者必须符合经济适用房购房条件。购房人购买后，仍为经济适用住房，5年期限从新开始计算 4、五年后出售的，须补交成交价的10%的综合地价款。可以出售给任何不定向的人，买房人购买后为商品房 5、过户时所交纳的其它税费同商品房规定。 回迁房 1、同一物业内具有两种房屋所有权性质，如拆迁房为公房，回迁后得到经济适用房所有权证（回迁房类的经济适用房）。如为私房，回迁后得到是房屋所有权证（大产权）。 2、回迁类的经济适用房房主应具有回迁协议。房产证标注“经济适用房管理”长条章 4、回迁类的经济适用房出售时补交成交价的3%土地出让金。 5、过户时所交纳的税费同商品房规定。 1、定义：指市民租住的公有住房，因此享有使用权。它的权属转移到目前还只是试典，目前市场下，国家规定：使用权房产不得出售 特点： 1、只有租住的权利，没有处置权。 2、只能通过换房形式进行交换。 3、使用权房产要交房租； 4、变更承租人时，新承租人应交下一年的房租（使用权房租金3.05元/月/㎡）、1-3年的供暖费及过户费。 5、 房产过户不在各区房地产管理局交易所，而在房产所在地房管所或物业公司； 6、 使用权房本比产权本要小许多，封面印有北京市公有住房租赁合同字样； 7、 过户费用无固定比例。 1．中央直属机关的公房； 2．军产、院产、校产的公房； 3．使用权房； 4．以标准价购买，尚未按成本价补足剩余房款的； 5．乡产权的房屋； 6．已被列入拆迁公告范围的； 7．所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售，不能上市； 8．所有权有纠纷的； 9．已经抵押但未经抵押人书面同意的； 10．上市交易后会形成新的住房困难的； 11．依法被查封或贪污以其它形式限制权属转移的； 12．房屋已出租他人，出售人未按规定通知承租人侵害了承租人优先购买权等利益的； 13．擅自改变房屋使用性质的。 备注： 1、3、6、11不能上市，其它的满足一定条件可以上市。 1、房地产交易时买卖双方需提供材料 2、各区交易所的交易流程 3、客户审查房主的产权是否明晰 1、房地产交易时买卖双方需提供材料 买方：身份证原件，及复印件， 外地人需提供暂住证。 卖方：产权证原件及复印件，原始购房合同原件（商品房不需要）身份证原件及复印