2013第四章房地产评估.pptVIP

第 章 不动产评估 第一节 不动产评估的概念 《资产评估准则——不动产》（2008年7月1日） 一、不动产及不动产评估 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。 不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。 二、不动产的特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策的限制性 三、不动产评估的原则 1、最有效使用原则 2、合法原则 四、与不动产评估相关的几个指标 容积率＝（建筑总面积÷土地总面积）×100％ 容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标 建筑密度＝（建筑物底层面积÷土地总面积）×100％ 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 ＝土地单价÷容积率（分子分母同时除以土地总面积） 第二节 不动产价格的影响因素 一、一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有不动产价格的一般的、普遍的、共同的因素。 （一）行政因素 1、土地制度 我国宪法规定任何单位和个人只能依法受让土地使用权而不具有土地所有权。 2、土地使用权出让方式 城镇国有土地使用权出让方式 协议出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 3、住房制度 4、城市规划 城市规划中对土地用途、容积率、建筑密度等的规定对地价有重大影响。 5、交通管制 包括实行单行道、禁止某类车通行、限制通行时间等规定。 6、行政隶属关系变更 （二）社会因素 1、政治安定状况 2、社会治安程度 3、城市化程度 4、人口状况 5、心理因素 （三）经济因素 1、宏观经济状况 2、财政金融因素 二、区域因素 指某一特定区域内的自然条件和社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域特性。 （一）交通条件 （二）基础和公用设施完善程度 （三）相关产业集聚度 （四）自然条件状况 （五）商业服务繁华程度 三、个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。 （一）土地的个别因素 也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。 1、面积与形状 2、地形与地势 3、地质条件 4、临街深度 临街深度是指具体宗地离开接到临街线的距离。 5、容积率限制 容积率限额较高的地块，其单位土地面积的经济收益也较多，地价因此也越高。 6、土地使用年限 城镇国有土地使用权出让的最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 土地使用年限到期后咋办? 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 （二）建筑物的个别因素 1、面积、结构、材料等 建筑物按承重结构分为： 钢结构 钢筋混凝土结构 混合结构，包括砖混结构和砖木结构 其他结构，包括包括木结构、竹木混合结构等 2、装修标准 3、设备完善状况 4、楼层、朝向因素 5、房屋折旧程度 第三节 成本法在不动产评估中的应用 一、适用范围 一般适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多，无法利用市场法和收益法进行评估的情况。 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、新开发地等评估比较适用。 二、土地评估的成本法操作步骤 土地价值＝待开发土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋ 税费＋土地增值收益 （一）计算待开发土地取得费用 分为两种情况： 1、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。 2、国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （二）计算土地开发费 主要包括基础设施配套费； “三通一平”：通水、通路、通电、平整地面。 “七通一平”：通上水、通下水、通路、通电、通信、通气、通热、平整地面。 公共事业建设配套费； 建学校、公园、绿地等的费用。 小区开发配套费。 健身场所