(国泰路127弄1号3层估价技术报告.docVIP

估价技术报告 实物状况描述与分析复旦科技园国家数字媒体产业基地创建于2000年科技园。估价对象建成年份为年结构，抗震性能好估价对象《权证》估价对象上海金文物业管理有限公司物业管理三级资质企业单位分析位于国泰路、四平路口，毗邻五角场商圈，周边大学林立，生活、商业设施完备，是杨浦知识创新区建设发展的核心理念：大学校区、大学科技园区、公共社区“三区融合、联动发展” 的典型代表。3A级写字楼复旦科技园大厦复旦科技园信息产业孵化及培训基地距内环高架仅相距百米左右，进出四平路上下匝道仅需2分钟；距中环线（五角场）约2公里，车程约5分钟；距4号线M8线四平路站步行约5分钟55路61路817路910路37路307路325路118路基地置身于四平科技公园内，与复旦科技园主园区通过横跨走马塘的小桥连接，环境优美，为市区内少有的园林式建筑市场背景分析复旦科技园（一）（）选择可比实例 项目名称 可比实例A 可比实例B 可比实例C 创智天地 海上海loft 怡富商务广场 资料登记情况 房屋坐落 上海市杨浦区大学路 上海市杨浦区飞虹路600号（层） 建筑结构 钢混 框架 框架 2008年 200年 2002年 122 1609（整层） 157 成交单价（元/㎡） 24200 24800 22700 交易日期 2011-2-20（挂牌） 2011-2-16（挂牌） 2011-2-21（挂牌） 交易信息来源 安居网 新浪二手房 中原地产 装修情况 精装修 精装修 简装修 备注 二手房 二手房 二手房 现场调查情况 是否可分割 否 是 否 各层用途 均为办公 均为办公 均为办公 所处自然楼/总楼层 5/7 6/22 6/25 2、各可比实例与估价对象的比较、分析 估价对象 创智天地 海上海loft 怡富商务广场 商务 繁华度 位于国泰路、四平路口，毗邻五角场商圈，周边大学林立，复旦科技园大厦复旦科技园信息产业孵化及培训基地生活、商业设施完备 位于杨浦新兴CBD区域靠近创智天地，百利大厦，白玉兰环保广场，薄海商务楼，财富国际广场，周边已形成一个商务办公圈，商务气氛浓厚，比估价对象略好 坐落于五角场CBD核心地段，周边靠近东方蓝海国际广场，财富商业广场，中环国际广场等商务办公区域，商业气氛较为浓厚，比估价对象略好 交通 便捷度 距内环高架仅相距百米左右，进出四平路上下匝道仅需2分钟；距中环线（五角场）约2公里，车程约5分钟；距4号线M8线四平路站步行约5分钟 轨道交通3、8、10号线，联通内环、中环、杨浦大桥轻松抵达城区各处，交通便捷，与估价对象类似 南邻飞虹路,西抵大连路东连周家嘴路，北至通北路联通内环、中环、杨浦大桥，轨道交通四号线，6，14，70，103，220等众多交通线路到达，交通便捷，较估价对象更为便捷 80,147,118,538,d大桥三线，联通内环、中环、杨浦大桥轻松抵达城区各处，交通便捷，道路较为顺畅，交通的可及性和便捷性均良好，比估价对象略差 市政配套 百联又一城、万达商业广场、东方商厦、巴黎春天百货、沃尔玛、第一食品商店等，市政配套较完善 百联又一城、万达商业广场、东方商厦、巴黎春天百货、沃尔玛、第一食品商店等，市政配套较完善，与估价对象类似 上海医药技术学院，华师大一附中商场，浦发，上海，工商，银行，市政配套较完善，与估价对象类似 大润发，百安居，工商、招商银行，市政配套较完善，与估价对象类似。 写字楼档次及物业管理 产业园区，上海金文物业管理有限公司 高档写字楼，上实物业负责物业管理，物业管理较好 高档写字楼，上海春川物业服务有限公司负责物业管理，物业管理较好 设施设备 客梯,货梯,停车场,网络 客梯,暖气,空调,货梯,停车场,网络 客梯,暖气,空调,货梯,设有地下停车场,网络 客梯,暖气,空调,货梯,设有地下停车场,网络 朝向 南北通 南北通 整层 北 景观 位于四平科技园内，园林式建筑，环境良好 创业园区，环境良好 临近大连路，环境较好 临近交通干道，环境一般 平面布局 四正，好 规则情况一般 四正，好 不可分割，一般 成交面积 1188.18 122 1609 157 剩余使用年限 41.92 46 43 39 内部装修情况 地面铺设釉面砖，内墙面为乳胶漆，天花板采用矿棉板，部分木夹板门，部分落地玻璃门 精装修 精装修 简单装修 成交日期 2011-02-25 2011-2-20（挂牌） 2011-2-16（挂牌） 2011-2-21（挂牌） 限制条件 仅限高科技研发企业 不限 不限 不限 成交单价(元/㎡) 24200 24800 22700 （2）对可比实例进行因素修正 市场状况修正：经过调查，比较物业概况表中的交易案例为正常交易，