东原九城时光商业价格报告20141209V20.pptVIP

* * * 1、本项目体量26万方，地下6万方，地上20万方，住宅18万方，商业约2万方，比例11%，体量偏大，常规社区商业为3000方，就意味着1.7万方做有一定吸附力的其他配套，才能支撑本商业的存活； 2、本项目商业为单边商业街，很难形成商业氛围； 3、公摊大于其他竞品，本项目公摊比为1.37，其他项目为1.05; 项目入口 单边商业 三、项目本体难点总结 三、项目本体难点总结 A、万象三支路1、2号商铺段下坡坡度较大，影响消费客群步行到达； B、万象三支路1、2号商铺门口存在1-3步梯步； 1、项目周边存在万象城、杨家坪商圈、直港大道，三大对周边消费力吸附极强的商业核心，本案商业出售后要形成外向型商业成本与难度极大； 2、受周边大型商业核吸附影响，本案卖点即是周边商业配套，本案消费力会外流；例如祥瑞新城住宅虽入驻高，但商业出租率极低，即是实证； 3、华润4期商业与本案工程进度相当（宣传有华润万家超市），已能满足其一期、四期日常消费，本案对华润24城业主难形成吸附； 4、珠江花园等老小区，本身社区配套齐全，本案对周边消费人群吸附力弱。 因此：本案商业消费人群以项目本身业主为主，辐射少量周边社区居民，是典型的社区商业； 未来可以运营的业态：社区配套商业+餐饮业态 商业定位总结 * 便利店 头饰、 精品卤菜 乳制品 药房 中介 特色小吃：如老麻抄手、金刚米线、木桶饭