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工程造价案例分析模拟433 1. 某项目建设期为2年，生产期为8年。项目建设投资(含工程费、其他费用、预备费用)3 100万元，预计全部形成固定资产。固定资产折旧年限为8年，按平均年限法计算折旧，残值率为5%。在生产期末回收固定资产残值。建设期第一年投入建设资金的60%，第二年投入40%，其中每年投资的50%为自有资金，50%由银行贷款，贷款年利率为7%，建设期只计息不还款。生产期第一年投入流动资金300万元，全部为自有资金。流动资金在计算期末全部回收。建设单位与银行约定：从生产期开始的6年间，按照每年等额本金偿还法进行偿还借款，同时偿还当年发生的利息。预计生产期各年的经营成本均为2 600万元，销售收入在计算期第三年为3 800万元，第四年为4 320万元，第五年至第十年均为5 400万元，假定销售税金及附加的税率为6%，所得税税率为33%，行业基准投资回收期(PC)为8年。 问题：(计算结果保留小数点后两位) 1．计算期第三年初的累计借款是多少?(要求列出计算式) 2．编制项目还本付息表(将计算结果填入表4-1)。 3．计算固定资产残值及各年固定资产折旧额(要求列出计算式)。 4．编制项目现金流量表(将现金流量有关数据填入表4-2)。 5．计算投资回收期(要列出计算式)，并评价项目是否可行? 答案：1．第一年应计利息： ×7%=32.55(万元)； 第二年应计利息： ×7%=89.08(万元) 第三年初累计借款：3 100×600×50%+3100×40%×50%+32.55+89.08 或930+620+32.55+89.08=1 671.63(万元) 2．编制项目还本付息表(表4-7)。 3．固定资产投资：3 100+121.63=3 221.63(万元) 残值：3 221.63×5%=161.08(万元) 各年固定资产折旧：(3 221.63-161.08)/8=382.57(万元) 4．编制项目现金流量表(表4-8)。注：“自有资金”栏包括建设投资和流动资金。 5．投资回收期： 因为PT＜PC。所以，本项目可行。 案例二：某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。 A方案：一次性开发多层住宅45 000m2建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。 B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36 000m2建筑面积，需投入总成本费用8 100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入总成本费用8 100万元开发高层住宅36 000m2建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22 000m2建筑面积，需投入总成本费用4 600万元，开发时间为15个月。 两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表4-3。 根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发每季损失10万元。季利率为2%，见表4-4。表4-3 A、B方案售价和销售情况汇总表 n 4 5 6 12 15 18 (P/A，2%，n) 3.808 4.713 5.601 10.575 12.849 14.992 (P/F，2%，n) 0.924 0.906 0.888 0.788 0.743 0.700 问题： 1．两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各为多少万元?(假定销售收入在开发时间内均摊) 2．绘制两级决策的决策树。 3．试决定采用哪个方案。 (计算结果保留两位小数) 答案：1．计算季平均销售收入。 A方案开发多层住宅：销路好情况下4.5×4 800×100%/6=3 600(万元)。 销路差情况下4.5×4 300×80%/6=2 580(万元)。 B方案一期：开发高层住宅销路好情况下3.6×5 500×100%/5=3 960(万元)。 销路差情况下3.6×5 000×70%/5=2 520(万元)。 B方案二期：开发高层住宅3.6×5 500×100%/5=3 960(万元)。 开发多层住宅销路好：2.2×4 800×100%/5=2 112(万元)。 销路差情况下2.2×4 300×80%/5=1 513.6(万元)。 2．两级决策树(见图4-5)。 3