商业地产评论读18.docVIP

商业地产评论（18）：从SOHO尚都事件看商业地产的后期运营管理 ? 文：天津苓创商业地产顾问机构总经理? 冯新 ????? ? ??? 潘石屹SOHO系列商业地产的开发运营模式包括以下几个要点： ??? 第一，目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。 ??? 第二，通过SOHO中国租务部为业主提供招租代理服务，收取业主代理费。 ??? 第三，委托港铁物业提供后期物业管理，收取高额物业管理费。 ??? 至于后期商业管理，潘石屹的观点就是无为而治，认为市场对商家会进行自然淘汰。很显然，潘石屹是在拷贝他的SOHO现代城以及建外SOHO的“成功模式”，但他忽视了一点，SOHO现代城基本都是街铺，而且只有两层;建外SOHO也以街铺为主，但包括地下商铺共有四层，所以建外SOHO的招租就比SOHO现代城困难得多，3年过去，现在至少还有三分之一的商铺处于闲置状态。而到了SOHO尚都，沿街商铺变成了五层（含地下一层）的室内商业街，进场商家以各类小商户为主，潘石屹创造了一个无主题、无主力店、无商业管理的中国商业地产“三无模式” 。 如果说SOHO现代城和建外SOHO以街铺为主，后期商业管理问题还不是很突出的话，到了SOHO尚都，这样的业态模式对后期商业管理已经提出了很高的要求，绝不是靠无为而治商场就自然会旺起来的。而潘石屹则摆出一副无