第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法.doc

第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 2009年单选3题，多选3题。合计7.5分。 2010年单选3题，多选3题。合计6分。（每个税种各一题，合计2分） 第一节 房产税法 学习本节首先要掌握房产税的特点： 1．房产税属于财产税类。 现行的《房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布的。原来房产税只对国内单位和个人征收，2009年起对外商投资企业、外国企业以及外籍人员征收房产税。 2.房产税属于费用税。单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除。 3.房产税与城镇土地使用税有许多共性，请注意归纳总结。 一、房产税基本原理 （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）特点 1、属于财产税中的个别财产税 2、征税范围限于城镇的经营性房屋 3、区别房屋的使用方式规定征税办法 二、纳税义务人及征税（熟悉） 　　一纳税义务人 　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人外商投资企业、外国企业和房产税。包括二征税房产 　　它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物 (如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。 　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 征税范围　　计税依据和（掌握） 　　一1.从价计征：税率为1.2%； 　　2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。计税依据 　　1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。 　　对房产原值需要说明的是： 　　（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 　　（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 　　这里还有两个需要注意的特殊问题： 　　第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： 　　(1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税； 　　(2)以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 　　）除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明： 例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元） 假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。 该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。 A.融资租赁的房产 B.产权出典的房产 C.无租使用其他单位的房产 D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产 【参考答案】ABCD纳税额计算 计税方法 计税依据 税率 税额计算公式 从价计征 计税余值 1.2% 全年应纳税额 = 应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% 从租计征 房屋租金 12%4%） 全年应纳税额 = 租金收入×12%（个人为4%） 某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房