遂宁d-18项目调研报告.pptVIP

宏观因素影响下的中国地产走向 2010.1.10 国十一条 二套房首付40%、信贷风险管理、差别化的住房税收政策、加大保障性房建设等 2010.4.17 国十条 建立问责机制、差别化住房信贷政策、二手房首付50%、三套房停贷、调整住房供应结构等 2011.1.13 国八条 不足5年营业税全额征收、二套房首付60%、贷款利率1.1倍、外地人士限购、明确问责机制等 发改委：5月1日起商品房销售明码标价 国家发展和改革委员会2011年3月22日宣布，发展改革委日前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案 金融政策-加息 金融政策-上调存款准备金率 一线房企对于宏观综合政策的反应——两转战略 转型：商业地产开发产，调整商业地产开发比重 原本是不温不火的商业地产，却在住宅市场举步维艰之年迎来跨越式增长，众多靠住宅项目“持家”的一线房企，纷纷转战商业地产，持有商业比例持续加大 转战：一线房企纷转战二三城市 一线知名房地产开发企业转战二三线城市可以看出，目前一线城市的发展确实有限，而相对来说，二三线城市却有很大的发展空间 遂宁市确定2011年房价调控目标-2011年03月28日 限价不限购——乱涨价的将取消预售许可证 根据遂宁市实际情况，近日，市住建部门向媒体公布了住房价格控制目标，遂宁市2011年新建房屋价格增长幅度控制在12%以内 加大市场供应——今年将建保障性安居住房15404套 据了解，“十二五”期间，遂宁市力争完成建设保障性住房和改造棚户区53500套（户），其中保障性住房47500户，各类棚户区改造5993户 规范交易行为——年内拟将备案进行网络交易 加大保障房的供应 争夺首置客户和中低端客户，竞争加剧 宏观政策 遂宁楼市 限价不限购 国八条 不能胡乱涨价，开发商势必采取高价高折扣的方式销售 本土需求影响较小，催生外地来遂宁投资型需求增加 加息和调整准备金 房贷难度进一步增加，特别是二套房和商业贷款，直接影响开发商资金链 遂宁楼市研究小结 ◎遂宁作为一个三、四线城市，对政策的敏感度远低于一线城市，但这并不能表明遂宁房地产市场是稳定的，政策永远是房地产市场的导向。随着投资全国化、媒体影响日益强大、投资者掌握知识的能力加强等因素影响，目前遂宁市场大多数楼盘出现圈地销售现象，遂宁这样的房地产市场前景令人担忧，特别是当媒体全面报道房地产形势后，普通购房者开始有意识进行判断。 做为开发企业，在遂宁外部条件无法控制时，本项目需做好自身产品的品质及口碑打造，制定符合发展及符合市场变化的策略，本项目可以实行既动既售的策略，在遂宁市场树立良好口碑，得到购房者的信任，这样才能在变化的市场形势下立足、发展。 第一部分：区域市场分析 第二部分：区域房地产市场研究 第三部分：项目地块及定位研究 第四部分：项目产品定位及分析 第五部分：项目开发策略 第六部分：项目营销策略 第七部分：项目风险及防范 河东新区-项目D-18地块 地块位置：河东新区东平大道以东，市中级人民法院办公楼以北 用地性质：商业、住宅用地。 地块指标：34583.41㎡（51.87亩）其中：A地块14651.47㎡（商务、金融）；B地块19931.94㎡（商业、住宅用地）。 地块现状：项目地块相对平整，没有地形高差。 综述：是河东新区拓展的重点区域和未来区域中心。 软件外包园配套商住区 软件外包园办公区 ●机会 1.自主购房对高性价比，高品质住宅需求旺盛 2.多种概念楼市并存，客户认识尚浅利于引导 3.引入全新住宅概念，认同客户层次接近 4.鼎盛国际大型商业带动人流量，对本项目起到利好因素 5.高品质产品的完美诠释及高附加值的体现 ●威胁 1. 项目面临区域内激励的市场竞争 2.项目区域规划暂缺乏兴奋点 3.客户更认可其它项目生活氛围（配套、环境方面） 4.同档次产品供应量过大，同质化严重，竞争激励 ●劣势 1.项目周边商业氛围不浓 2.河东新区人气较少 3.区域环境一般，宜居二字牵强 4.中高端客户宜被分流 5.综合体带来的抵消性抗性 ●优势 1.EBD城市中心区位，河东新区中央 2.地块内外部条件好，可塑性强 3.区域成长性好，利于塑造河东中心形象 4.湿地公园及江景 地块SWOT分析 河东新区-区域发