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租房还是买房 摘要 如今住宅的价格上涨太快，存在泡沫现象，买房已经成为当前城市居民最关心的问题。买房还是租房这个问题一直困扰着大家。本文针对南阳市居民买房问题，充分考虑通货膨胀、银行利率、房屋持有成本、房产升值等因素的影响，运用灰色预测、对比分析等方法建立买房和租房的目标函数，从而确定是买房合算还是租房合算。 针对问题一，我们先用灰色预测的方法预测出了未来几年的房价。其次，通过近几年我国的通货膨胀率、银行利率数据运用MATLAB软件拟合出通货膨胀率和银行利率走势图，对通货膨胀率和银行利率进行预测，进而预测租房价格。然后分别求出买房和租房的收入及成本，其中买房的收入=房租+房产升值，买房的成本=按揭的债务成本+投入本金的机会成本+房屋的持有成本，租房的收入=省下来的买房首付款+每月房租低于按揭部分的投资利益，租房的成本=房租。列出买房和租房的目标函数，计算十五年内买房和租房的回报净现值，进行比较，回报净现值较大的比较合算。 针对问题二，我们要考虑买一套房在什么时候出售盈利最多，由问题一已经预测出未来几年房屋的价格，通过考虑租金收入，房屋折旧率、房屋空置率等因素建立房屋盈利的目标函数，并计算出15年内什么时间把房子售出盈利最多。 最后，考虑南阳市房价、个人家庭状况等因素，分别采用等额还款和递减还款方式作比较，购买S=100m^2的房屋，并考虑房屋折旧率和房屋持有成本和房屋空置率等因素的影响。确定在南阳买房的成本和收入，并与在南阳租房的成本和收入进行比较，为正在犹豫买房还是租房的人提供合理建议。 关键词：灰色预测 对比分析 回报净现值 房价 房租 折现 一、问题重述 住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，主要原因是住宅的价格上涨太快买房还是租房，于是成了困扰很多人的问题。从投资的角度看，很多人对于房价都有看涨心理，认为房产从长远来看是升值的，是投资，而房租却是消费，因此应该买房。买房的主要收入是房租和房产升值，主要成本是按揭的债务成本和投入本金的机会成本，外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投资收益，主要成本就是房租。把每年的收益/支出按通货膨胀率进行折现，就可以算出买房和租房的回报净现值。当这两个净现值相等时，买房与租房没有区别。从一个居住者的角度，分析在市租房和买房哪个合算。请从一个投资者的角度，根据市场房屋价格的变化情况，综合考虑各种因素（如家庭收入、租金收入、储蓄及贷款利率、房屋折旧率、房屋空置率等），建立数学模型，为家庭进行住房投资做出决策。根据你们建模分析的结果，给正受到买房还是租房所困扰的人们写一份建议书。净现值是指投资方案所产生的现金净流量按照一定的折现系数折现之后与原始投资额现值的差额。 —— 存款利率 19. V —— 通货膨胀率 20. pv —— 现值 21. r —— 贴现率 22. —— 2002—2012每年的 23.（i） —— 2002—2012每年的平均依次累加值 ——邻近均值数列 （k）—— 模拟序列的预测值 26. —— 模拟值 27. ——相对误差、 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 价格/万元 0.135 0.14 0.152 0.17 0.18 0.2 0.22 0.216 0.24 0.308 0.293 由于影响房价的因素较多，根据现有的数据不能确定其参数，因此采用灰色理论的计算方法，建立GM（1，1）模型进行预测。由表格中数据拟合得下图： 灰色生成数列 （1）累加生成 把数列各时刻数据依次累加起来生成一个新的数列。 设原始数列为 ， 令 （k=1，2，…，n）， 则:累加生成数列为 (1) （2）均值生成 设原始数列， 则:称与为数列的临值，为后临值，为前临值。对于常数[0，1]，那么临值生成数: (2) 当生成系数=0.5时，则均值生成数: (3) （3）.令： (4) 其中指由已知各年住房价格相关数据所组成序列中的第个元素，为的紧邻均值生成序列中的第个元素，参数分别为发展灰度以及内生控制灰度。 于是，有：