重庆江北城地产项目定位报告_18页.docVIP

江北城项目 定位报告 策划部 目 录 一、项目界定 3 1、项目指标 3 2、项目限制条件 3 二、项目地块解析 3 1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺 3 2、项目指标限定相对较小，项目规划灵活性强 4 3、项目四周资源丰富，对项目整体价值影响显著 5 4、项目地块价值提炼 5 5、项目问题（S）界定——本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果） 6 三、市场竞争分析 7 1、重庆写字楼市场销售情况 7 2、重庆历年写字楼供应面积 9 3、重庆市历年写字楼空置面积情况 9 4、写字楼市场竞争小结 10 四、SWOT分析，选择战略 10 1、发展战略确定 10 2、发展战略描述 11 五、项目定位 11 1、产品定位：区域内的城市综合体 11 （1）产品定位出发点 12 （2）项目物业类型和配比 12 （3）商业定位！ 12 （4）写字楼定位 14 2、形象定位 14 3、客户定位 15 （1）客户分类 15 （2）写字楼客户群细分： 17 （3）客户总结 17 （4）客户定位 17 4、价格定位 18 一、项目界定 1、项目指标 项目地块性质为公建商业 占地面积：7568平方米 容积率：9.0 2、项目限制条件 项目结合类型暂时尚未确定 项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标 项目对现金流有明确要求，我们按照利润最大化和现金流流动节点相结合，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 二、项目地块解析 1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺 区位：江北嘴中央商务区居于显要的中心位置，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。江北城的外围交通条件已经基本具备，与机场、火车站均可快速连接。规划中设计沟通两江四岸的地下隧道将“两区一线”地区连接成为一个整体。规划中建设千厮门跨江大桥连接渝中，使江北城与渝中半岛解放碑地区更加便捷地沟通。规划中的轻轨四号线，经过江北城的核心地段，并设置中心车站。城市中所特有的过江隧道、爬坡索道以及输渡游艇，将继续作为公共交通的补充，发挥着积极重要的作用。江北城的内部道路系统采用“十字加环”的结构。 项目地块规划为商业用地，周边金融企业众多。 4、项目地块价值提炼 地块：地块稀缺性无与伦比，溢价空间强劲 区位：商务区、休闲区、金融区黄金三角区位，给项目带来巨大的现实发展机会 资源：市政配套、金融资源丰富，营造出的良好办公环境 商业：周边高档写字楼氛围成熟，区域商业设施配套齐全 地缘：江北嘴CBD核心区域 规划：小规模、大背景、灵活的规划指标，让项目可塑性明显 5、项目问题（S）界定——本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果） 三、市场竞争分析 1、重庆写字楼市场销售情况 经历过2008年的寒冬之后，整个重庆市的房地产市场走出低谷，进入的高速发展阶段。购买者对市场发展前景看好。 2002年—2008年的重庆写字楼销售面积平均增长率约为12%，加之良好的市场行情和政府政策的扶持，预期2009年和2010年重庆写字楼销售面积分别为38万平方米和47万平方米。 项目名称 物业类型 建筑面积（m2） 开盘时间 竣工时间 交房标准/装修标准 长江国际 写字楼、CLUB公寓、超五星级酒 153265 　 2010.12 精装修 龙湖国际 写字楼 46000 2000.4 现房 毛坯 金科500间 写字楼 25000 2009.4 2010.3 毛坯 中新城上城 写字楼、公寓、酒店 46000 2008.11.25 现房 毛坯 协信中心 写字楼 36000 　 2010.3 精装修 渝高城市日记 写字楼、精装商务公寓、写字楼 34321.56 2009.6 2010.7 精装修 金融街重庆金融中心 写字楼 230000 　 2010.11 毛坯 重庆财富中心 写字楼 23500 　2009.5 2009.10 毛坯 2、重庆历年写字楼供应面积 供应情况：整个写字楼市场是体现的阶段式的发展，在某一时间段高速发展，然后在某一时间段保持一个基本稳定的供应情况，从图表上来看，从2007年到2008年写字楼的体量供应有了质的飞跃，但是2008年遇到房地产的寒冰后，2009年上半年供应比2008年同期略少。随着今年房市行情的好转和政府政策以及金融危机危害逐渐减退等因素影响，预计下半年以及明年写字楼投入的体量将会比去年同期增多。 3、重庆市