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山 东 昕 庭 物 业 管 理 有 限 公 司
2012年 中建文化城二期物业服务方案
编制：
审核：
批准：
日期: 2012.8
山东昕庭物业管理有限公司
中建文化城二期 项目
目 录
第一章：物业服务策划
一、管理及服务需求分析
1、项目基础信息（附表1：项目概况一览表）
2、顾客群体分析（附表2：顾客服务需求分析表）
3、项目特点分析（附表3：项目管理需求分析表）
4、项目的关键成功因素及关键挑战（附表4：关键成功因素分析表）
二、物业服务定位及愿景
三、物业服务内容设计
1、物业服务项目（附表5：物业管理及顾客服务项目一览表）
2、物业服务承诺（附表6：物业服务承诺表）
第二章：人力资源管理
一、组织架构（附图1：组织架构图）
二、职位管理
1、人力资源定编（附表7：人力资源定编计划）
2、管理人员分工（附表8：管理人员分工表）
3、管理人员排班（附表9：管理人员排班表）
4、操作类员工岗位描述（附表10：操作类员工岗位描述表）
第三章：内部运作流程
一、秩序维护
1、秩序基础信息（附表11：秩序信息采集表）
2、公共秩序管理
（附图2：安防设施平面布置图）
（附图3：安防设备平面布置图）
（附图4：安防岗位平面布置图）
（附流程1：人员进出控制流程）
（附流程2：物品进出控制流程）
（附流程3：监控调度流程）
（附流程4：备用钥匙管理流程）
3、停车场管理
（附流程5：车辆进出控制流程）
4、应急响应（风险管理）预案
（附流程6：突发性停水处理流程）
（附流程7：突发性停电处理流程）
（附流程8：突发性停气（热）处理流程）
（附流程9：关键设备故障停运处理流程
（附流程10：突发性水浸处理流程）
（附流程11：电梯困人救援流程）
（附流程12：人身伤亡事故处理流程）
（附流程13：公共卫生事件处理流程）
（附流程14：治安事件处理流程）
（附流程15：紧急疏散流程）
（附流程16：火灾（火警）处理流程）
（附流程17：交通疏散处理流程）
（附流程18：恶劣天气应对流程）
（附图5：应急响应组织架构图）
二、工程管理
1、工程基础信息（附表12：工程信息采集表）
2、共用部位及共用设施设备管理（附表13：共用设施设备维护保养计划）
3、业主请修处理（附流程19：业主请修处理流程）
三、保洁管理
1、保洁基础信息（附表14：保洁信息采集表）
2、日常保洁（附表15：日常保洁服务关键因素分析表）
3、保洁应急预案（附表16：保洁应急预案）
四、园艺管理
1、园艺基础信息（附表17：园艺信息采集表）
2、园艺的日常养护
（附表18：园艺养护分析表）
（附表19：园艺养护年度计划）
3、病虫害防治（附表20：病虫害防治年度计划）
4、绿植租摆计划（附21绿植租摆年度计划）
5、特殊气候下的园艺防护(附表22特殊气候防护计划)
五、品质管理
1、专业检查（附表23：专业检查周计划）
2、品质检验（附表24：品质检验月计划）
第四章：顾客服务
一、关键顾客识别（附表25：关键顾客清单）
二、社区互动活动
第一章 物业服务策划
一、管理及服务需求分析
1、项目基础信息——附表1
项目概况一览表
项目名称 中建文化城二期小区 座落位置 济南市历下区文化东路16号 项目四至 东：二环东路路 北：文化东路路 南：经十路 建设相关方 设计单位：山东省建筑设计研究院 济南中建建筑设计院 建设单位：山东昕盛置业有限公司
监理单位：济南市工程建设监理有限公司 施工单位：中建八局青岛公司 占地面积 （29700）㎡ 容积率 3.00 绿化率 （40）% 绿化面积 （11880 ）㎡ 总建筑面积 （107500）㎡ 可收费面积 （83510）㎡ 竣工时间 2013年1月1日 入住时间 年 月 日 住宅面积 高层：（4）栋（83850）㎡ 写字楼面积 （1）栋（22）层（28493）㎡ 商业面积 （4598）㎡，公建（幼儿园/小学）：（2774）㎡，其他：（1824）㎡。 会所面积 （）㎡ 功能配置 停车场 机动车停车位共（523）个，其中：地下停车位：523个；园区内地面停车位：0个；园区外底商前停车位64个
摩托车停车位（ ）个，自行车/电瓶车停车位（ ）个；停车场入口（2）个，出口（2）个；小区出入口（2）个。 垃圾中转站 （）个（）㎡ 分布位置 化粪池 （4）个 分布位置 楼体侧旁地下管网 水池（箱） （）个（）㎡ 分布位置 地下车库 燃 气 √市政燃气；□专用燃气站；□其它
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