第九章路线价估价法要点.pptVIP

（二）深度指数的制作思路 （三）制作方法 （三）制作方法 （三）制作方法 深度百分率有单独、累计和平均深度百分率三种。 美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。 日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。 重叠价值估价法 临街地：7种情况临街地深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度；逆三角形的宗地：比照袋地计算；街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。 路角地：几种加成减成情况 袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算 其他土地：主要是里地按路线价四成计算 不动产估价 第九章路线价估价法 一、路线价估价法概念 第一节 路线价估价法的概念 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率法，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 街 道 街 道 标准深度 二、路线价估价法的基本原理 第一节 路线价估价法的概念 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 替代原理和区位论 三、路线价估价法的基本公式 第一节 路线价估价法的概念 四、路线价估价法的特点与适用范围 第一节 路线价估价法的概念 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。 仅适用于城市的估价。 1、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的 评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳； 2、需要较多的交易案例，且土地市场要规范； 3、能快速评估多宗土地的价格； 4、精度与路线价及其修正体系密切相关。 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街 道 五、路线价估价中涉及的有关概念 第一节 路线价估价法的概念 1. 标准宗地：深度、宽度、形状 2. 标准深度：道路对土地利用价值影响为零 3. 里地线：标准深度的连线以外的区域 4. 深度指数修正表：按距离道路的变化情况编制 5. 路线价区段：宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致 一、路线价及其修正体系确定的基本程序 第二节 路线价及其修正体系的确立 （一）划分路线价调查区段 （二）设定标准深度 （三）收集交易案例 （四）计算宗地价格 （五）划分地价区段 （六）计算区段地价 （七）划分地价等级 （八）编制深度修正系数表 （九）编制其他因素修正系数表 二、路线价区段划分与标准深度设定 第二节 路线价及其修正体系的确立 路线价区段划分原则上以地价有显著差异的地点为区段界，通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的地段为一个路线价区段。 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。 三、标准宗地的确定与路线价的评估 第二节 路线价及其修正体系的确立 （一）标准宗地的确定 （二）路线价评估步骤 地价实例调查 2. 宗地地价计算 3. 宗地数据检验 4. 确定地价区段 5. 计算区段地价 6. 划分地价等级 标准宗地：美国（宽1ft、深100ft）；日本（宽1间、深5间）；中国台湾（宽1m、深18m）。 路线价表示：美国和台湾（货币）；日本（点数）。 四、深度修正系数表的编制 第二节 路线价及其修正体系的确立 （一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表 街 道 a1 a2 a3 …… an-1 an 有a1a2a3……an-1an 且有a1-a2a2-a3……an-1-an 1、单独深度百分率 a1a2a3…an 2、累计深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3…a1+a2+…+an 3、平均深度百分率 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 街 道 1、四三二一法则 将标准深度100ft4等份，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%，30%、20%，10%。又称为慎格尔法则。 临街深度（英尺） 25 50 75 1