4.房地产开发和房地产经营高自考-天津大学工程管理自考答辩.ppt

第一章 绪论第一节 房地产开发与经营的界定 一、房地产开发与经营的联系 1、相互独立，侧重点不同。 2、房地产开发是房地产经营的基础。 3、房地产经营是房地产开发的核心。 二、房地产开发与经营的区别 1、房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。 2、房地产开发和房地产经营的经济活动的主体不完全相同。 3、房地产开发和房地产经营的经济活动对主体的资格要求不一样。 4、房地产开发和房地产经营所指向的行为对象不同。 5、随着房地产市场的完善，房地产开发和房地产经营的作用会发生根本性的变化。 第二节 房地产开发 一、房地产开发的概念和分类 1、房地产开发：指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2、房地产开发的分类 1）按开发的规模和复杂程度划分 ①单项开发 ②小区开发 ③成片集中开发 2）按开发的地域划分 ①新城区开发 ②旧城区开发 3）按经营方式或开发的不同阶段划分 ①土地开发 ②房屋开发 ③土地房屋综合开发 二、房地产开发的目的和任务 1、房地产开发的根本目的：为人类的生活与生产提供满意的活动空间。 2、房地产开发不同企业的目的 1）建设单位的目的：满足自身生产的发展和改善职工的工作与生活条件。 2）房地产开发公司的目的：在注重社会效益和经济效益的前提下，通过实施开发过程获取直接的经济利益。 3）投资公司的目的：获取直接的经济利益。 4）承包公司的目的：获取直接的经济利益。 5）政府及政府机构的目的：在现有人力物力财力条件的约束下最大限度地改善城镇居民的生活条件、生活环境和生活质量。 3、房地产开发的任务 1）发现市场可能的机会，进行市场调查研究和分析评价； 2）对项目地址的选择和勘察； 3）项目融资； 4）设计出具有符合市场需求功能的房地产项目； 5）进行建设承包商的招标； 6）进行建设监理的招标； 7）进行建设的管理监督； 8）房地产项目的交易。 三、房地产开发的特征 1、地域差异显著； 2、社会联系广泛； 3、易受政策影响； 4、风险与效益并存； 5、需要专业管理。 四、房地产开发的主要参与者 1、房地产开发商 2、投资商 3、建筑承包商 4、政府及行政管理机构 5、专业咨询服务机构 1）规划机构 2）设计机构 3）会计师事务所 4）律师事务所 5）质量检查机构 6）造价咨询机构 7）房地产估价机构 8）房地产代理机构 9）物业管理机构 五、房地产开发的流程 1、房地产开发的基本步骤 1）投资机会寻找与筛选 2）细化投资方案 3）可行性研究 4）合同谈判 5）正式签署有关合同协议 6）工程建设 7）竣工投入使用 8）房地产资产管理 2、房地产开发各步骤的内容 1）开发商对当地房地产市场有较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找多个可供选择的投资机会。 2）开发商选择实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，作出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。 3）开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据估算的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目的可行性； 4）开发商根据市场研究中得到的客户需求特征确定最终设计方案，进行开发合同谈判。 5）签署合同。包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租售合同。 6）开发商根据预算进行成本和进度管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更。 7）开发商组织物业管理队伍，进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施。 8）业主进行物业管理、更新改造、市场推广等活动，以延长物业的经济寿命，提高资产运作质量。 第三节 房地产经营 1、房地产经营的概念 房地产经营：是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理，以及相关产权转让等经济活动，其目标是经济效益最大化。 2、房地产经营的特征 1）产权关系复杂 2）经营形式多样 3）经营范围有限 4）市场供求弹性小 第四节 房地产开发与经营法规 一、房地产开发与经营相关法律 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城市规划法》 4、《中华人民共和国环境保护法》 5、《中华人民共和国市政公用事业法》 6、《中华人民共和国地震法》 7、《中华人民共和国建筑法》 8、《中华人民共和国住房地产法》 9、《中华人民共和国工程设计法》 二、房地产开发与经营相关行政法规 1、土地管理法实施条例 2、房地产管理法实施条例 3、城市规划法实施条例 4、城市房屋拆迁管理条例 5、城市维护建设税暂行条例 6、城镇国有土地使用