2013第8章房地产评估答辩.ppt

第8章 房地产评估 房地产评估特点 市场法在房地产评估中的应用 收益法在房地产评估中的应用 成本法在房地产评估中的应用 其它方法在房地产评估中的应用 第1节 房地产评估特点 1、房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，是物与物权的统一。 2、土地和土地使用权 （1）土地的特性：自然特性：位置固定性、质量差异性、不可再生性土地(面积的有限性)、效用永续性经济特性：供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性 （2）土地使用权 单位或个人依法或依约定对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。它是土地使用制度在法律上的体现。 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。（小产权，北京宋庄画家案） 土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。 土地使用权种类 土地使用权出让：国家对单位或个人（一级市场） 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 　作为评估对象的土地资产　 土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估 。 （3）土地资产价格类型 基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。 基准地价的特点 基准地价是土地使用权价格 基准地价是一个区域性的平均地价 基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价； 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区； 基准地价是单位土地面积的地价。 基准地价由土地出让金、基础设施配套费和土地开发及其他费用　　 基准地价的作用 具有政府公告作用 宏观调控地价水平的依据 是国家征收城镇土地税收的依据 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据 是进一步评估宗地地价的基础 引导土地资源在行业部门间的合理配置 新闻：青岛七区基准地价拟上调 “岛城土地级别的划分将打破行政区界线，实行七区综合定级，共划分为十个土地级别，市辖七区的土地基准价格将进行上调，拟上调的幅度在32%到 241%之间。”记者从26日下午举行的青岛市七区城镇土地级别及基准地价体系建立结果听证会获悉 ，岛城“环湾保护、拥湾发展”战略以及海底隧道、海湾大桥等基础设施工程极大地拓宽了岛城的空间 ，形成大青岛的格局 ，市辖七区的基准地价将进行调整，纳入统一的体系。据悉 ，听证会结束后，相关部门将综合参与听证会的各部门代表及市民代表提出的意见和建议，对本次听证会的结果进行修改。? 调整地价适应大青岛格局????????“统一七区基准地价内涵是城区东扩、西进、北上建设大青岛的需要。”青岛市土地调查办公室相关负责人说，青岛七区现行的基准地价已经不能满足青岛快速发展的要求，必须及时进行调整，青岛城区东扩、西进经过近20年的发展，已经初步形成大青岛的格局。?????据介绍，“环湾保护、拥湾发展”战略进一步奠定了青岛的空间发展布局，跨海大桥、海底隧道的修建，胶州湾北部新城的崛起以及轨道交通的建设，土地的升值以及城市的升级对岛城基准地价提出了更新的要求。?七区土地划分为十个等级?????记者从听证会了解到，本次土地定价与基准地价评价范围包括