第7章不确定性与风险讲稿.ppt

第7章 不确定性分析与风险分析 主讲：莫贤发（副教授） 2016.3.30 如果你或者你的家人要投资房地产，而要投资的房地产不仅要考虑居住需要，而且要考虑以后的收益，是否会毫不犹豫的进入房地产市场呢？如果不是，主要的困难在哪里？ 如果你是一个房地产开发商，你拿项目进行开发建设的顾虑是什么？ 假设 房地产项目的不确定性分析，就是考察建设投资、经营成本、项目售价、销售量等因素变化时，对项目经济评价指标产生的影响。 不确定分析是房地产开发项目和置业项目经济评价的重要组成部分，对项目投资决策的成败有着重要的影响。 7.1 房地产项目的不确定因素 7.1.1 土地费用 7.1.2 建安工程费用 7.1.3 销售价格 7.1.4 开发期与销售期 7.1.5 容积率及有关设计参数 7.1.6 贷款利率 房地产开发投资主要的不确定性因素 项目不确 定性因素 贷款利率 销售价格 土地费用 开发周期 建安工程费 融资成本 容积率及有 关设计参数 房地产置业投资主要的不确定性因素 购买价格 权益投资比率 出租率或空置率 运营费用 置业投资不 确定性因素 7.2 盈亏平衡分析 房地产开发项目不确定性分析包括 盈亏平衡分析和敏感性分析。 盈亏平衡分析是在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point，BEP（Q））分析项目成本与收益的平衡关系。在这一点上，销售收入等于总成本费用，正好盈亏平衡。 产销量Q BEP(Q) 成本收入 亏损 盈利 总成本C 销售收入S CF CV可变成本 7.2.1 线性盈亏平衡分析的数学模型 B＝pQ-CVQ-CF-tQ 利润=销售价格×销售量-可变成本×销售 -固定成本-销售量×税率 B：利润； p：销售价格； Q：销售量； CV：可变成本； CF：固定成本； t：营业税金及附加。　 7.2.2 线性盈亏平衡分析方法 1.线性盈亏平衡分析的前提条件 ①产量等于销售量； ②生产量变化，单位可成本不变，从而使总生产成本成为生产量的线性函数； ③生产量变化，销售单价不变，从而使销售收入成为销售量的线性函数； ④只生产单一产品，或生产多种产品，但可以换算为单一产品计算。 2.盈亏平衡点 　房地产投资项目的盈亏平衡点{Break-even Point，BEP（Q））}是项目恰好不亏损也不盈利的点。 线性盈亏平衡分析图 产销量Q BEP(Q) 成本收入 亏损 盈利 总成本C=CF+CVQ 销售收入S=PQ CF CV可变成本 （1）项目安全率fQ 表7.1 项目安全率与风险状况 f Q ＞30% 25%~30% 15%~25% 10%~15% ＜10% 风险 安全 较安全 不很安全 需谨慎 危险 项目安全率fQ 越小，项目的风险程度越大。 　3.用销量表示的盈亏平衡点BEP（Q） 练习题： 某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，该项目规划总建筑面积20000m2，土地投入等固定成本为3500万元，可变成本为1500元/m2。项目销售价格为4200元/m2，销售税率为5%。试计算该项目的盈亏平衡点？当开发量为100000m2时，判断项目的风险程度？ 1.盈亏平衡点：58333.33m2 2.项目安全率fQ ：41.7%＞30% 7.3 敏感性分析 7.3.1 敏感性分析的步骤与方法 （1）确定的经济评价指标(投资回收期、净现值、内部收益率）。 （2）选择的不确定性因素(敏感性因素)。 （3）确定不确定性因素的变动幅度（±10%、±20%）。 （4）通过评价指标的变动情况作敏感性分析 例：某投资项目基础数据如表所示，所采用的数据是根据对未来最可能出现的情况预测估算的(期末资产残值为0)。 通过对未来影响经营情况的某些因素的预测，估计投资额K、经营成本C、产品价格P均有可能在?20%的范围内变动。假设产品价格变动与纯收入的变动百分比相同，已知基准折现率为10%，不考虑所得税。试分别就K、C 、P三个不确定性因素对项目净现值作单因素敏感性分析。 根据表中数据，可计算出确定性分析结果为： NPV=-K+(B -C)(P/A,10%,10)(P/F,10%,1) =-200+60?6.144?0.9091=135.13(万元) 基础数据表 单位：万元 年 份 0 1 2~11 投资额K 200 经营成本C 50 纯收入B 110 净现金流量 -200 0 60 解 下面在确定性分析的基础上分别就K、C、P三个不确定因素作单因素敏感性分析 对不确定因素作单因素敏感性分析 设K、C、P 变动百分比分别为?K、?C