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第二科目：《物业经营管理》 物业经营管理概述 ★★★掌握：物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别、收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。 ★★熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 ★了解：物业经营管理和物业管理的异同和相互关系，管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合性物业管理企业的区别。 一、物业经营管理的性质、对象、内容、目标、类别 （一）物业经营管理的性质 1、物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉融合的结果。 2、物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业战略及主营业务发展目标的需求。 （二）物业经营管理的对象 通常为收益性物业。 （三）物业经营管理的内容 1、保证物业正常使用的运行操作管理。 2、将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。 （四）物业经营管理的目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 （五）物业经营管理的类别 物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。 二、收益性物业的类型及特点 （一）收益性物业的类型 写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 （二）收益性物业的特点 收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。 1、写字楼的特点 是为商务、办公活动提供空间的建筑。为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。 2、零售商业物业的特点 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑。包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益最大化都非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。零售商业物业按此三个标准分为以下6类： （1）区域购物中心 10万㎡以上 具有服务功能复合性，经营管理一致性，服务设施完整性。不是各类商家的简单的集合，而是一个高效运作的统一体。 有效商业服务半径可达到200㎞。 （2）市级购物中心 3万㎡以上 通常以大型百货公司为主要租户。 可辐射整个城市，服务人口在30万以上。 （3）地区购物商场 1万—-3万㎡以上 中型百货公司是主要租户。 辐射城市的某一部分为主，服务人口10万---30万人。 （4）居住区商场 3000----10000㎡之间 日用百货商店和超级市场是主要租户。 服务某一居住小区为主，服务人口1万—5万人。 （5）邻里服务商店 3000㎡以下，一般500--1000㎡ 食品、日杂用品、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。 服务人口在1万人以下 （6）特色商店 特点：经营的商品或者服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。如旅游用品商店、精品店、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。 3、出租型别墅或公寓的特点 用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。为了保持较高的出租率和租金水平，需要物业管理企业来提供物业经营管理服务。 别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。别墅周边环境质量比较高。别墅建筑应独立。独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，“空中别墅”等概念中，除独栋别墅（独立式住宅）外，其他均不具有别墅类产品的独有性。 公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物。具体类型包括：复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间，厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。 4、工业物业的特点 工业物业是指为人类生产生活提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。 工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的畅通，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。 5、酒店和休