2015年8月星沙写字楼市场调研报告.pptx

新长海集团前期策划部星沙写字楼市场调查报告PART 01星沙写字楼市场宏观环境第一部分：写字楼市场演变星沙写字楼发展趋势：由原来的广场区域集中分布逐步由中心地带向板仓路、开元路外围扩散，呈现一心两带的发展趋势。 2010年以前星沙办公受传统区域发展模式影响，主要集中在通程广场的开源鑫阁、楚天家园、湘商世纪鑫城等沟通的中心地带。如今中心区域占了写字楼主要份额，但不再一枝独秀，写字楼开始呈现多区域发展趋势。第一部分：写字楼发展基础产业结构对写字楼市场的影响：写字楼的主体客户为第三产业，目前第三产业的发展情况与写字楼大量供应不对称，供大于求，去化缓慢。三大产业构成中，第一产业比重逐年降低，第二产业持续扩大，第三产业相对稳定。长沙市第二产业占比持续扩大，由于第二产业的工业化特征，导致企业对写字楼需求有限，第三产业企业成为主体客户。长沙六大优势产业集群重工业、大企业推动的工业化特征，导致大型工业企业对写字楼需求有限，中小企业将成为主体客户三一重工、中联重科等大型工业企业多以“前店后厂”的模式办公，或自建办公物业，因此对高档写字楼的需求有限：有一定经济实力和品牌观念的中小型企业将是写字楼的主体用户之一；高端市场高端市场中端市场中端市场低端市场低端市场第一部分：写字楼发展趋势写字楼发展现状：预计潜在高端写字楼物业供应总量，超过40万㎡ ，高档写字楼正面临供应井喷目前星沙写字楼市场正在跳过传统的金字塔型向高速发展期的沙漏型过度，中端市场部分市场占有量极少。高档写字楼成为市场主流产品，同质化竞争加剧。传统发展趋势星沙发展趋势第一部分：写字楼供求写字楼产品现状：目前写字楼新出项目大都向高端、专业配置看齐。同质化竞争十分激烈项目建筑面积办公面积标准层项目特色湘商鑫贸大厦10万㎡79000㎡整层1300㎡198米，5A智能化写字楼中茂城30万高档写字楼、公寓、酒店约90000㎡——21万商业体，配套公寓与酒店方略城市广场47万㎡67259㎡200米， 5A智能化写字楼中部智谷38万㎡35万㎡左右标准化厂房，写字楼金科时代中心50万㎡商务办公、LOFT、公寓式办公共130828㎡——　多类办公形态规划集合华润置地广场20万㎡4.4万㎡1600㎡地铁口岸写字楼德普企业公元18万㎡18万㎡360-2200㎡49栋，目前为7栋4层区域市场分布写字楼供应市场分布恒万地块开源鑫贸大楼方略城市广场华润置地广场两大核心区域7大写字楼其中2个200米规划多项政策扶植星沙写字楼完成从零到顶级的快速布局。中茂城新长海广场德普企业公元金科时代中心中部智谷新长海商业中心20000 ㎡顶级商务会所/多功能会议厅/展示厅/宴会厅120000㎡亚洲顶级国际5A总部中心27层国际高端商务会所20-26层大型企业总部办公区9-19层精英机构办公区5-8层自由创意办公区1-4层多功能商务配套区地下1-4层停车场、配套典型项目五星铂金酒店顶级商务会所多功能会务中心政府试点服务外包基地标准层2020㎡写字楼销售去化销售去化：新长海广场3A栋——55套可售。但不可售部分54套。预售证号2012-0216仅签约.不含定购　项目套数面积可售套数6319954已售套数6622307.64不可售套数5416954楼栋总上仅为地上部分，不含地下部分其中11层为新长海办公场地，实际可售55套典型项目区域办公楼宇湘商世纪鑫城147米顶级写字楼占地面积：4469.0㎡ 建筑面积：74084.0㎡容积率：5绿化率：30%停车位：约600个 层数：共45层物业费：2.2元/㎡/月物业公司：湖南开源物业公司 开发商：湖南开源置业有限公司项目位置：长沙经济技术开发区开元路17号销售价格：官方报价最低5628元/㎡；均价6500元/㎡；历史价格:10年8月02日：最后170-200㎡3套起价5628元/㎡10年7月28日：起价5500元/㎡ 均价7000元/㎡10年3月30日：起价5500元/㎡客户：30%为个人投资购置出租；70%为单位购置自用办公！实际销售价格并不高，据悉部分楼层仅4500元/㎡，超出当时住宅价格仅800元/㎡；楼层房号 建筑面积（m2) 销售状态 二层20251.7可售20349.27可售20449.28可售20549.28可售20614.6可售20765.18可售20887.99可售209195.46可售21070.39可售21195.03可售21270.39可售21395.07可售214132.91可售21557.37可售21677.42可售217127.14可售218147.17可售219316.72可售三层30495.03可售305195.45可售30695.07可售307132.91可售30877.42可售309127.14可售310106.82可售311142.9