万科房地产公司财务分析报告 保利地产XX年财务分析报.docVIP

万科房地产公司财务分析报告 保利地产XX年财务分析报 一、万科简介 1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1984年 1988年 介入房地产领域 1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万 股，集资人民币2,800万元 1991年 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 2005年 评选第一 2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产 企业 万科十大股东 2006-12-31 持有人名称 华润股份有限公司 南方绩优成长股票型证券投资基金 CLSA LIMITED 刘元生 中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分 红-005L-FH002深 南方高增长股票型开放式证券投资基金 UBS AG 上海南都伟峰投资管理有限公司 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 易方达平稳增长证券投资基金 持股比例(%) 14.54 2.53 1.76 1.34 1.29 1.2 1.15 1.14 1.08 1.06 持股数量(万股) 63,550.35 11,071.86 7,683.09 5,844.63 5,634.23 5,250.12 5,012.37 5,000.00 4,730.52 4,635.21 股本性质 A股流通股 A股流通股 B股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 流通受限股份 B股流通股 A股流通股 万科高管 人员类型 董事会成员 姓名 王石 蒋伟 王石 郁亮 李家晖 徐林倩丽 监事会成员 丁福源 丁福源 方明 张力 公司管理人员 郁亮 徐洪舸 许洪舸 王文金 职务 董事长 董事 董事 董事 独立董事 独立董事 监事会主席 监事 监事 职工监事 总经理 副总经理 副总经理 财务负责人 持股数(股) 942,024.00 任职日期 1988-5-1 2005-4-29 1994-5-24 2005-4-29 2005-4-29 2005-4-29 2007-4-15 1994-5-24 2005-12-1 2004-4-15 2001-2-15 2005-7-28 2005-7-28 2002-3-12 离职日期 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 未公布 942,024.00 262,670.00 未公布 未公布 278,134.00 278,134.00 未公布 未公布 262,670.00 未公布 未公布 未公布 关联方 万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司 有134个.其中受其控制的企业有120家, 合营企业4家,联营企业9家,还包括其实 际控制的中国华润总公司.关联公司名单 2006年度,无重大关联交易. 截止至2006年,万科为17个企业 (15个为 关联企业),共累计担保达3,514,590,000 元. 房地产业特点 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投 资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强 的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银 行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观 调控政策，压缩投资，抽紧银根。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业 的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的 融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头 等大事。 二、财务分析 营运能力分析 盈利能力分析 万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长 69.0%;净利润同比2005年增长59.6%，公司的盈 利空间比较大。2006年公司资产总数相比2005将 近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大; 在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60% 以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常 和稳定。 盈利能力分析 2004 毛利率 销售净利润 率 净资产收益 率(ROE) 每股收益 可持续增长 率 30.91% 11.45% 14.16% 0.386 0.1289 2005 34.79% 12.79% 16.25% 0.363 0.1219 2006 37.24% 12.07% 18.58% 0.493 0.1356 06年行业 平均 32.71% 7.82% 6.06% 0.176 / 盈利能力分析 1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平 均水平。说明万科的获利能力和市场竞争力都逐 年提高。 2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩 大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了 765.29%. 其中