小区交房实施方案教程.doc

物业服务有限公司 目 录 第一章 项目物业管理理念及目标 一、管理服务理念及管理思路 二、落实管理目标的措施 第二章 服务中心的组建 ****服务中心的组织架构 各部门岗位设置要求 管理成本测算 物业管理费用支出 物业管理收入 物业管理盈亏 前期开办费用 前期开办物资费用 物业管理用房装修要求费用 第四章 人员的培训及管理 一、培训目标 二、培训内容 第五章 小区文化建设 一、小区文化组织机构 二、小区文化活动的开展方式 三、小区文化活动经费来源 第六章 南航翔宇花园日常管理工作 一、前期介入 二、业主入住 三、二次装修管理 四、业主投诉处理 五、安全管理 六、车辆及交通管理 七、消防管理 八、 园林绿化与养护………………………………………………………………… 36 九、机电、智能化等设备设施的管理………………………………………………… 37 十、环境保护与消杀服务……………………………………………………………… 40 第一章 项目物业管理理念及目标 一、管理理念及目标 ****是物业公司正式接管的第一个项目，是公司发展的一个重要里程碑，我们必须以高起点，严要求的标准和务实的态度开展小区的各项服务工作，建立标准化的工作流程与服务规范，为公司的成长与发展打下坚实的基础。为此，服务中心将以市优小区的标准为参照，制定****项目的物业服务方案，具体工作实施均按南宁市物业收费等级标准的二级服务标准落实，做到质量优于价格，赢取良好的口碑和信誉。 为实现我们对****居住区物业管理服务的整体策划及设想，依据国家物业管理优秀小区评比标准，并结合我们的质量方针和质量目标，对****居住区的物业管理工作确定如下管理指标，并采取切实可行的措施予以落实。 保证在介入****小区管理两年时间内，各项管理指标均达到可超过南宁市优秀小区的标准： 管理项目 管理标准 房屋及配套设施 建立经常性检查制度，确保房屋外观整洁完好，无破坏立面，无改变使用功能，发现问题立即报告。 房屋零修及时率 接到维修单在承诺时间内准时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，强化回访制度、考核制度。 维修质量 分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工；建立有效的质量监督机制和回访制度；拥有一支具较高技术水平的维修队伍。 设备管理及操作规程 加强监督，加强教育，严格按照制度和操作规程操作，绝不允许违规操作。 公用设施、设备 水电、电梯、空调系统 排水、排污系统 消防监控系统 加强巡查、监测，重要设备责任到人，按市优标准做好日运行记录，维修记录、保养记录，不放过任何微小的隐患现象，把故障排除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施运行完好、正常。 机房环境整洁 经常清扫，确保机房无杂物、灰尘、鼠害、虫害。 违章发生 违章处理 加强宣传和巡视，跟踪管理，及时发现、处理违章事宜，及时回访，做好记录 化粪池、雨水井、污水井 定期疏通、清理，井盖齐全良好，保证排放通畅无堵，按市优标准做好保养，检查记录。 排水管、明暗沟完好率 排水通畅，无堵，无积水，无塌陷，无残缺。 路灯完好 每日检查，发现问题及时更换维修，确保路灯完好无损，夜间正常使用，保持洁净。 管理人员专业 培训 培训合格方可录用，持证上岗。 档案资料完整 制定制度，专人负责。 园林绿化养护 分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。 二、落实管理目标的措施 1、参考ISO9001质量管理体系 在****物业管理介入及实施过程中，参考ISO9001质量管理体系是我们开展工作的基础。通过多年的实际运作和持续改进，ISO9001质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。在****物业管理的实施过程中，我们将参考ISO9001质量标准，制定《作业指导书》，以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。 2、建立素质优良的员工队伍 要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。客户服务中心日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行，我们将通过岗位责任制和绩效考核来给予员工一定的工作和竞争压力，奖勤罚懒，保证队伍的素质。 3、建立“全方位式”的员工培训机制 在实践中，我们推出了“全方位式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。 4、建立“网络小区”，实现管理手段现代化 纵观全球信息的浪潮，网络