土地增值税规划教程.doc

第一讲 土地增值税 从今年5月1日起，普通标准住宅预征率由1%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%，其中，独栋别墅预征率为5%；非住宅（商业用房）预征率确定为3.5% 预收账款关于营业税、土地增值税、企业所得税的核算。 土地增值税的征收方式：先预征，再清算（针对查账征收）；先预征，再核定（核定征收）。 房地产的预收账款涉及营业税、土地增值税、企业所得税。 在签订售房合同前，以认购、融资、贵宾卡等方式取得的押金、诚意金、订金等，作其他应付款处理，不征税。签订售房合同之后，在经业主验收交付钥匙之前收到的款项，做预收账款处理。交付之日，将预收账款结转主营业务收入，同时结转主营业务成本。 营业税不叫预交，是交纳。 预收账款（包括完工、未完工）必须缴纳营业税金及附加（5.5%），土地增值税（由主管税务机关规定预征比率，做“待摊税金-待摊营业税金及附加”处理。预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”损益类科目。编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目。并在会计报表附注披露。 清算土地增值税，计算出应补退税款，直接作： 借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交土地增值税 涉税应退税款的，作相反分录。而不作追溯调整 企业所得税处理与会计处理相同（直接在补交当期扣除，或并入退税当期的应纳税所得额）。 本月应纳销售不动产营业税=（主营业务收入+期未预收帐款-期初预收帐款+价外费用）*5% 注意：商品房对外投资不征营业税（财税【2002】 191号），新会计准则分录： 借：长期股权投资 贷：主营业务收入 （以评估价作参考，以协商价作为投资定价）。 其他商品房所有权转移（抵债、损赠 、奖励、分配等）也都需作收入处理。 捐赠时： 借：营业外支出 贷：主营业务收入 奖励职工时： 借：应付职工薪酬 贷：主营业务收入 所谓价外费用：代收代垫的各种款项。 注意：甲将房产过户给乙，取得乙公司的股权-投资，不征营业税。 甲将房产过户给乙，取得了乙公司持有第三方的股权—属非货币性资产交换，征收营业税。 预征土地增值税： 本月应缴纳土地增值税=（主营业务收入+期未预收帐款-期初预收帐款+相关的经济利益）*预征比率 上述经济利益包括：售房时取得的属于自己的违约金，延期付款利息 财税【2006】 21号：从06年3月2日起，房地产企业用开发产品对外投资入股，以及其他单位或个人将土地使用权投资于房地产企业并且用于开发产品，视同销售计征土地增值税（不交营业税）。 国税发《2009》31号：未完工产品取得的预收账款必须按照主管税务机关规定的计税毛利率确认应纳税所得额并入当期的利润预缴所得税，并入当年度的应纳税所得总额汇算清缴企业所得税。 对完工产品已收价款（无论是否交付）必须确认计税收入，同时扣除计税成本（以汇算清缴时计算的计税成本确定）： 对已经发生的成本： 借：开发成本 贷：应付帐款 应付利息（计提的银行借款利息） 对未发生的配套设施： 借：开发成本 贷：预计负债 （以后不再用预提费用科目，用预计负债） 此外根据国家税务总局答复：未完工开发产品的预收帐款缴纳的营业税及附加、土地增值税，直接在缴纳的当期扣除。 根据国税函【2008 】299号、635号规定，预缴税款计算公式如下： 1季度应预缴税款=会计利润+预收帐款纳税调整额（大于0再可弥补）-弥补以前年度亏损）*25% 2季度应预缴税款=1至2季度应预缴数-1季度已预缴数 注：有预收账款不一定缴税 年终汇算清缴应纳所得税额=（会计利润+预收帐款纳税调整额+其他纳税调整额（年终去解决）-弥补以前年度亏损）*25% 其中：预收帐款纳税调整按下列公式计算： 假设计税毛利率为15%、营业税及附加和土地增值税综合征收率6.5%、实际毛利率为25%，则： 未完工年度=（期未预收帐款-期初预收帐款）*（15%-6.5%） 完工年度=截至本年度未累计预收帐款*（25%-6.5%）-截至上年度未累计预收帐款*（15%-6.5%）-主营业务利润 主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加 完工次年及以后年度=（期未预收帐款-期初预收帐款）*（25%-6.5%）-主营业务利润 实际操作中，各地税务机关为了减化处理，无论是完工、未完工产品的预收款，均按照计税毛利率确认所得额，并入当期所得预缴、汇缴，在按照实际会计利润计算所得税同时，前期已纳税调增金额作调减处理。 简化后的计算公式如下： 年终汇缴应纳税额=[会计利润+（期未预收帐款-期初预收帐款）*（15%-6.5%）+其他纳税调整额-弥补以前年度亏损]*25% 土地增值税清算 有2种：核定和查账。国税发（2010）53号令、国税函（2010）200号 达到下列条件可以清算，也可以不清算，由主管税务机关决定。 1、领了预