物业管理--案例分析题.doc

居委会选聘的物业服务公司是否有效？ 原告：某业主 被告：某物业服务公司 某住宅小区是旧楼区，几年来，一直没有成立业主委员会，因此也就一直没有聘请物业服务公司对小区进行管理服务，小区的管理也就非常不到位，楼房破落，楼道肮脏，地面不平，给小区的业主造成了很大的不便。居委会处于方便自身管理工作的需要，就联系了一家物业服务公司，并与该物业服务公司签订了物业服务委托合同。在合同中约定了由物业服务公司对房屋建筑的公用部位、共有设施与设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施进行统一维修、管理和养护，并明确列出了具体委托物业事项及服务质量标准。由于小区7号2楼的楼梯扶手被损坏，上下楼的老人和小孩多有不便，居委会于是要求物业服务企业进行维修，物业服务公司认为这项维修费用很高，除非业主增加交纳维修费，否则将不予维修。居委会认为物业服务公司的要求不合理，没有动员业主交纳维修费，物业服务公司也就一直没有对被损坏的楼梯进行维修。一天，一个5岁的小孩在下楼时，经过没有扶手的楼梯，身体不稳，突然从损坏的扶手处跌下来，伤势严重，住院花去近8000元。现小孩的父母以物业服务公司违约为由把物业服务公司告上了法庭。请运用相关的法律知识对本案例进行简单的分析。1、 物业管理费何时收取？一次能收多少年？（99） 我是一名购房者，所买的房子已于今年8月初完工并通过验收，我也早已将全部房款付清，根据合同规定，应于8月底拿钥匙。在办理入住手续时，开发商告知，须向指定的物业管理公司交齐两年的物业管理费才能入住，我发现物业管理费是从贷款公正日期起计算的，我感到很困惑，请问： 物业管理费是从贷款公正日期起计算的吗？ 物业管理费能一次收取两年吗？ 2、房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？（103） 王小姐两年前在郊区买了一套房子，1年前开发商通知王小姐入住，王小姐考虑自己不常去住，自己又一直忙，所以就一直没有去办理手续。最近，开发商聘请的物业管理公司多次通知王小姐，要求王小姐补交1年的物业管理费、利息和违约金。王小姐不明白，这房子她一天都没有住，也没有办理手续，为什么要交1年的物业管理费、利息和违约金？ 3、无绿地，是否还交绿化费？（123） 北京的一位业主入住自己买下的一处新商品房后，发现自入住后周边的道路就没有清理干净，而且根本没有绿化，可物业管理公司仍按全款向业主收取物业管理费，该业主问物业管理公司没有绿地为什么收取绿化费？物业管理公司解释说，收取绿化费正是为了建设绿地，请问，物业管理公司的说法对吗？ 4、业主不交物业管理费，开发商能拒办产权吗？（127） 某业主购买了一处商品房，入住后对小区的物业管理有意见，便采取了不交物业管理费的办法进行反抗；没想到这样一来却惹怒了开发商，开发商声明：不交物业管理费就别想办产权证。请问，开发商这样做符合法律规定吗？ 1、垃圾清运费、垃圾处理费该不该交？（108） 我是北京市一个市民。最近我购买了一套内销商品房，在办理交房手续时，物业管理公司向我收取了物业管理费、维修基金和垃圾清运费等费用，后来居委会又向我收取了垃圾处理费。对此，我有疑问，我不一定装修房屋，物业管理公司既然已经收取了保洁费，为什么还向我收取垃圾清运费？居委会收取的垃圾处理费到底是做什么的？ 2、业主能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费吗？（110） 某住宅小区业主入住时与某物业管理公司签署了前期物业管理公约，并交纳了三个月的物业管理费，自那以后，该业主就一直以物业管理公司管理不善等理由拒付物业管理费以及部分保洁、保安费，物业管理公司在多方解释调解不成的情况下，向法院提出诉讼。那么，业主能否以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费？ 3、个别业主能否以未签物业管理合同为由拒交物业管理费?（106） 某花园住宅小区某栋，于2000年6月经综合验收合格交付业主使用。该楼共有业主150户，2000年8月，该楼148户业主与某物业管理公司签订了《物业管理合同》，委托该物业管理公司进行物业管理。而另外两户以未签订《物业管理合同》为由，从2001年1月起拒交物业管理费，同时拖欠水电、卫生、消防等费用，物业管理公司多次催缴无效，遂将这两户告上法庭。请问，个别业主能否以未签无二管理合同为由拒绝交纳物业管理费？ 4、物业管理公司单方面决定增加物业管理费是否可行？（107） 某商住楼业主刚刚入住不到半年，就常发生失窃事件。为了加强治安管理，物业管理公司又增加了治安护卫员，进行24小时巡逻，同时贴出告示，告知全体业主（住户），将每户的物业管理费提高。物业管理公司在事先未征求业主意见的情况下，自己做主将物业管理费提高，一些业主对此十分不满，甚至出现拒交物业管理费的现象。那么物业管理共识能否单方面增加物业管理费？ 案例一 业主刚入住，房屋出现问题责任由谁负责？（8