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番禺 “南浦岛商业项目” 投资分析方案 1.番禺概况： 番禺区位于珠江三角洲中部，番禺辖域总面积1313.8平方公里，其中陆地852.3平方公里，约占总面积的65％，东临狮子洋，与东莞市隔江相望，西与南海市、顺德市、中山市相邻，北与广州市中心城区相接，南濒珠江出海口，距广州市区17公里，距香港38海里，距澳门42海里，番禺的水陆交通四通八达，已成为沟通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、香港、珠海、澳门等大中城市的重要交通枢纽，番禺区全区总人口约170万人，拥有70万以上的新移民。 番禺经济的高速发展： ? 2004年番禺区生产总值470.94亿元，增长15.3％。 ? 城镇居民年人均可支配收入为17988元，增长10.2%。农民人均年纯收入达8418元，增长8.4%，增幅创近七年的新高。 ? 2004年番禺区工业总产值突破一千亿元大关，达到1065.98亿元，增长16.2%。 番禺的零售消费市场： ? 从1997年至2003年，番禺实现社会消费零售额由48.1亿元到亿元的112飞跃。到亿元的飞跃，年均增幅在15%以上。 ? 2004年实现社会消费品零售总额155亿元，增长38.6％，增幅创近十年来的新高。 2.番禺商业市场的分布 2.1番禺商业凸现南北两中心 番禺的楼盘数量多、规模大是人所尽知的，很多大型楼盘内都有自己的商业配套，但却是以各自为政的形式为主，该区目前还没有形成一个很明显的商业中心，目前番禺商业地段分布在南北两端，分别为“吉祥路”和“繁华路”。 2.2北“吉祥”南“繁华” 番禺区目前有两个商业最旺的地段，一南一北，分别是洛溪的吉祥道和市桥的繁华路。吉祥道在洛溪大桥南右侧，以百佳超市为南端起点，一直向北延伸至珠江边，路两旁是吉祥花园和如意花园住宅区，路段上的“龙头”商业是地产中介行，有数十家之多，其次是服装专卖店、发廊、银行、超市、饼店等。吉祥道的铺租在120－230元/平方米之间，靠近百佳超市的铺面租金较高。 繁华路则处于市桥的中心区，是番禺居民心目中的“北京路”。目前繁华路及附近的大北路、光明北路的首层商铺铺租在200－380元/平方米之间，二层的铺租也达80－100元/平方米，较之洛溪吉祥道的铺租要高。而近期传出繁华路将被改造成番禺区的第一条步行街的消息，这一消息一旦被证实，当地的铺租有可能会进一步上涨。现时当地的商业主要以零售业为主，电器、数码批发商场次之。 3.番禺商业现状及未来趋势分析 3.1番禺商业呈现“有市无场”的格局 番禺区目前已经成为广州市最大聚居群之一， 2004年全区社会零售总额为155亿，增长38.6％，在广州八区同比增长幅度达到第一位，番禺现有人口170万，其中有70万新移民基本是中产以上人士，但令人遗憾的是这些新移民消费仍在广州市区，因为番禺“有市无场”，没有集休闲、娱乐、购物为一体及相对集中的大型购物场所。 3.2推动番禺商业发展的三大力量 目前推动番禺商业发展的力量有三个： 第一点是番禺在人口增长的同时，中档，高档的消费已经产生了大规模的外移，往广州跑、往香港跑，我们把这种现象称作“有市无场”，也就是说有消费需求，也有交易，但没有一个好的场地来提供平台支撑。 第二点是，广州大规模移民的背景，这批移民的素质和生活质量基本上都是城里的中档人群，把番禺当做常住的地方，但他们的消费还是在广州，因为番禺目前还没有好的场所。 第三点是政府，政府的投入从第一产业转移到教育业，进一步推动市桥的商业增长，再进一步投向地铁、火车站、快速干道，必然拉动广州的需求。 在这三程力量的推动下，这种增长将是一种波浪式增长，台阶将一个比一个高。 3.3番禺商业未来的规划格局 近期广州确定了构筑“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，拓展东、西、南、北四个方向的“四线”商业带，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。而南跳跃即是充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。新城区中轴线南拓至番禺，将依托轨道交通、地铁3号线、4号线和12号线经琶洲岛、大学城和番禺区大石、市桥等站点跳跃式地伸展商业网络。 3.4人口的膨胀促进番禺商业的发展 随着番禺区近年来经济、旅游、房地产的高速发展，交通问题的解决，番禺城市人口在未来很短的时间内将有较快的增长。现在番禺的人口已经达到了170万，相信番禺未来的人口会更加膨胀，从城市南拓的角度出发，将会有更多的人口往南迁移，而人口的增多，必然会形成了相对集中的消费增长点和广大的消费市场，促进该区域商业的发展，可以预见番禺将会成为未来新的商业重点和热点。 3.5交通枢纽的打开为番禺商业带来机遇 地铁三号线、新光城市快线的