房地产经济学11城市与土地.pptVIP

* 2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式”。 （二）土地价格的特点 1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性 三、影响土地价格的因素 1.一般因素 1）经济发展状况 2）财税体制 3）相关政策 4）城市规划 5）城镇化速度 6）土地资源禀赋 7）土地产权状况 2. 区域因素 1）区段位置 2）基础设施条件 3）规划限制 4）环境质量 3.个别因素 指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。 地价变动的趋势和规律 1 土地价格的总体上升趋势 2 周期性变动特征 3 地价变动的区域差异性 4 地价在房价中所占比重越来越大 （一）土地价格评估的目的和作用 土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价