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第二章 房地产投资基本原理 主讲：刘雷 房地产投资基本原理 第一节 投资要素原理 投资的动机来源于赚取净利润的前提条件：投资收益大于投资成本。因此投资要考虑三要素：收益、成本、预期 一、收益 风险与收益是紧密联系在一起的。收益的 表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬。 社会风险补偿 承担风险的收益 创新利润 第一节 投资要素原理 二、成本 利率和税收是影响投资成本高低两个重要因素。 1.利率 实际利率是借款者用实际物品和劳务偿付的利息，它等于名义利率减去通货膨胀率。 利率两个职能：决策依据和资源配置的手段 2.税收 税收的增减直接影响房地产投资成本。 土地增值税的开征 影响 房地产投资成本 第一节 投资要素原理 三、预期 投资归根基地是对未来进行风险决策，所决策的也是未来收益是否大于投入成本。 房地产投资一般是长线投资，因此对未来的预期尤为重要。房地产投资中对土地区位的预期和对房地产需求得预期将直接影响着房地产投资类型的决策。 第二节 边际成本及规模收益理论 一、边际成本递减递增规律 边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与产量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的主要原理之一。 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按变动成本计算。边际成本用以