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第三章物业服务企业 第一节物业服务企业概述 一、物业服务企业的概述及性质 概念： 物业服务企业，是指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 物业服务企业的性质 1、物业服务企业是独立的企业法人 2、服务性 3、物业服务企业在一定程度上承担着部分行政管理职能 二、物业服务企业的类型 　　　（一）按存在形式分 1、由房屋开发商成立的物业管理企业。目前我国很多物业管理企业都是如此。 2、单独成立的物业管理企业。 3、由房地产管理部门附属房管所改制的物业管理企业 4、由机关、企事业单位管房部门改制的物业管理企业 （二）按业务性质分 1、委托型物业管理企业 受委托有两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员成立前的前期管理。另一种是业主委员会成立后，由业委会选聘或在公开招标中，竞标取得管理权，由业委会委托实施管理。 委托型物业管理企业只有经营管理权，大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主，同时兼营一些为小区内业主和使用人提供方便的经营性项目。 2、租赁经营性物业管理企业 这类物业管理企业往往是由开发商自己成立的。大多是对商业大厦、写字楼等进行租赁经营和管理。这类企业在接受委托后，除了要对物业进行租赁经营外，同样需要对租用物业的使用人提供物业服务和管理。 3、委托代理型物业管理企业。这类企业又称为委托顾问型物业管理企业。这类企业的共同特点是，只有管理层，不设或少设操作层，专业化的服务内容都委托专业公司实施，物业管理企业只对这些工作进行督导，以及对房屋的基本管理、文档图纸管理、计算管理费用和公用水电费的分摊等工作。 委托代理又有两种形式，一种是对业主聘请的专业公司提供顾问性意见，由业主委员会与选聘的专业服务公司签订委托合同，物业管理公司只负责监督合同条款的执行情况。另一种是物业管理企业接受业主的委托，代聘各类专业服务公司，由物业管理企业与专业服务公司签订委托合同。 委托代理型物业管理企业是物业管理的发展方向。这种类型的物业管理既能降低业主支付的费用和企业的经营成本，又能提高管理服务的质量。 （三）按服务范围分 综合性物业服务企业 专业性物业服务企业 （四）按所有制性质分 （五）按管理层次性质分 第二节物业服务企业的设立和资质管理 一、物业服务企业的工商注册登记 （一）企业名称预先核准 公司名称规范： 地域+名称+行业+法律形态 （二）公司住所 自有房屋：房屋产权证 租赁房屋：房屋产权证及租赁合同 （三）注册资本金 达到行业注册的最低限额 服务业：10万元以上 达到资质等级的最低限额 一级：500万元以上 二级：300万元以上 三级：50万元以上 临时资质 （四）法定代表人 法定代表人的条件 法定代表人的权利和义务 （五）公司人员要求 1、一级资质企业 2、二级资质企业 3、三级资质企业 （六）公司章程 1、公司章程的概念 物业服务企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的重要法律文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。 2、公司章程的内容 总则、公司名称和地址 企业的经营范围 公司注册资本 股东的姓名或名称 股东的权利和义务 股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件 公司机构及产生办法、职权、议事规则 公司法宝代表人 公司解散事由和清算办法 职工录用方式、待遇、管理办法 企业的各种规章制度 二、物业服务企业的资质审批及管理 资质管理制度是政府行业管理的重要制度。根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业只有在取得在相应资质证书后，才可以从事物业管理工作。 （一）物业服务企业资质等级 一级资质 二级资质 三级资质 临时资质（不算级） （二）物业服务企业的资质条件 1、一级资质物业服务企业的条件 2、二级资质物业服务企业的条件 3、三级资质物业服务企业的条件 （三）资质申报时需提供的资料 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定（三级），并设1年的暂定期（临时资质）。物业服务企业在领取营业执照之日起30日内，持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。 资质申报所需资料 1、营业执照 2、企业章程 3、验资证明 4、企业法定代表人的身份证明 5、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同 （四）物业服务企业的资质管理 1、管理部门：房地产管