地产猎头必看：房地产成本职位寻访技巧.ppt

时间成本 猎头搜：十万CV/List免费下载！ / 猎头搜：十万CV/List免费下载！ / 成本控制的重要性 成本控制管理很重要，有句话流行了十几年，“赚钱不赚钱，全在预算员”说的就是成本控制。成本和财务，一个管花多少钱，一个管怎么花钱。--------万达集团董事长王健林 。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势!  我们决策前先搞一个目标决策文件，也叫目标责任制，这个文件大概分几十个子项。决策文件不是说简单定项目花多少钱，利润是多少，那是没用的。我们分成很多子项，材料、装饰，机电都很明确。一个决策文件做完，我们还有一次内部做功课的过程，集团的成本控制部和当地的项目公司老总、分管总裁再进行长时间的交流，我们叫做功课。这次功课要求一个子项一个子项的和成本控制中心进行交流，成本控制部和项目公司达成一致共同认可才行。我们有几项指标是刚性的，不能超支：第一是工程成本；第二是营销成本；第三个管理成本。即使利润超额了，这几项也不能超。如果超利润就可以超成本，有的公司就可以大把大把地花钱。你把成本降下来，可以多拿奖金；把利润搞上去，也可以多拿奖金，但有几样目标是不能动的。 房地产开发成本 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、管理费用、营销费用、财务费用、维修基金等。从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。 项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。 招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。  工程建设成本控制概述 工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从项目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制，以实现项目成本控制的总目标。 一　房地产开发成本的组成 　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。 　　配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。 　　管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二　设计阶段的成本控制 　　(一)设计方案优化 　　设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，在设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。 　　 　　(二)实行限额设计，有效控制造价 　　限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频