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房地产营销相关法律条文学习及商品房买卖合同条款解析 浙江天册律师事务所 徐骏 律师 房地产营销主要节点的法律风险防范（包括《商品房买卖合同》主要条款解析） 营销人员法律意识的培养和工作习惯的养成 诉讼常识介绍 策划宣传阶段 开盘阶段 施工阶段 交付阶段 物管阶段 广告天马行空、交房苦不堪言。 ● 楼书是合同吗？ ● 我家隔壁的沃尔玛超市呢？ ● 我的房子要和样板房一样 案例简介：楼书是合同吗？ 深蓝广场小户型的新风系统 深蓝广场在销售楼书中宣传，所有户型均配有新风系统。交付时，只有大户型有新风系统，小户型没有新风系统。 蔚蓝公寓外立面的进口石材 蔚蓝公寓在销售楼书中宣传，外立面采用进口石材，而项目公司拟采用国产石材。 游泳池、网球场、壁球馆、雪茄吧、红酒吧等配套   在不构成要约的情况下，仍要考虑以下因素： 维护“绿城”公司声誉、品牌形象； 避免行政处罚； 避免群体性客户投诉。 二、对商品房开发规划范围外周边今后的规划所作的宣传。  某房产公司在推广其开发的楼盘时，对该楼盘所在的区位优势作了重点宣传，并以该楼盘为中心分别200米、500米、1公里、3公里的生活半径内的配套设施作了具体的罗列，包括规划中的沃尔马超市、银泰百货、求是小学学区、市民广场、水岸公园、公交车站、五星级酒店等等。 在该楼盘交付时，该房产公司曾经宣传过的沃尔马超市、市民广场、五星级酒店等因规划变更、招商引资等各种原因均不再建设实施。不少业主认为，他们购买该楼盘重要原因之一就是因为周边便利的配套，其所购商品房的房价中已经包含了周边规划所带来的未来预期，现大量配套均不再建设实施，要求房产公司承担赔偿责任。 法律规定 《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》 “一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。” 《广告法》 “广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并表明出处。” 《房地产广告发布暂行规定》 “房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。” 民事责任：若开发商故意提供虚假情况，故意隐瞒重 要事实的，就是一种销售误导行为，若给客户造成损失的，应当承担赔偿责任。 行政责任：承担因虚假宣传产生的行政处罚责任。（广告费用一倍以上五倍以下的罚款） 对于建筑区划外的规划内容做必要的审查，是否已经列入规划，是否已经处于建设中等。对于未列入规划的，不予宣传。 在宣传时，对具体的规划，按照信息来源标明出处。 向宣传资料中进行风险提示：明确指出这些规划内容由政府部门实施，不属于开发商承诺的内容，且可能存在不确定性，如实际实施的内容与宣传资料不一致的，以实际实施的内容为准。 三、样板房销售 郁金香岸的屋檐底部真石漆 湖州御园的外立面砂岩 宁波绿园的大理石地面 样板房标准 展示标准 交付标准 普遍现象：按“展示标准”销售，按“交付标准”交付 《商品房销售管理办法》第三十一条的规定： “房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。” 法律建议 在样板房展示时告知消费者，该样板房是“展示标准”还是“交付标准”，并在样板房入口告示栏中，用文字明确予以提醒。若是“交付标准”的，还需要对具体的装饰、设备标准（包括颜色、型号、规格、功率、产地等等）进行说明，对于今后交付房屋中没有的陈设、装饰、电器等，要用固定的文字予以提醒。 在《商品房买卖合同》中作相关约定，例如“样板房的建筑材质、外立面、质量、设备、装修仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，本商品房的建筑材质、外立面、质量、设备、装修具体以实际交付实样为准。” 预售许可证取得之前能销售吗？ 认购期间未能按约转签合同，能没收定金吗？ 合同未经备案是否有效？ 第三方付款有效吗？ 按揭贷款无法办理怎么办？ 买顶层送露台，买底层送花园？ 一房二卖怎么办？ 一、预售许可证取得之前能销售吗？ 客户A在某楼盘开盘前（取得预售许可证前）向该楼盘开发商