20110805_南宁翡翠国际项目_报告(评审稿).pptxVIP

谨呈：南宁翡翠国际广场项目发展战略和整体定位项目策划工作内容及工作阶段划分工作阶段提交成果时间节点市场调研市场数据梳理及初步结论市调成果沟通，已提交第一阶段项目机会挖掘城市经济及规划分析本报告内容，第一阶段汇报项目本体分析物业发展研判商业市场研究及发展研判写字楼、公寓市场研究及发展研判酒店市场研究及发展研判发展战略及整体定位项目SWOT分析案例研究发展战略及整体定位功能物业组合方案比选商业形态方案、物业组合方案、物业配比方案第二阶段商业业态研判商业业态发展研究下一阶段报告内容业态类型选择商家论证主力类、次主力类商家商户论证商家论证结论分物业定位零售商业物业定位写字楼物业定位SOHO公寓、酒店式公寓定位物业发展建议及开发策略项目整体开发策略商业规划设计建议写字楼规划设计建议公寓规划设计建议经济测算项目成本分析、财务效益分析访谈——深度访谈40人，商家访谈14家市调内容深度访谈职位数量（人）政府、媒体、专业人士访谈政府部门规划局科长1办事员1凤岭街道办－1媒体广西日报房产频道主任1专业人士世联地产南宁分公司策划师2设计院设计师1工作项目职位数量（人）项目访谈商业类销售代表及置业顾问16住宅类写字楼中房公司员工3工作职业职位数量（人）商家访谈零售类拓展负责人3休闲娱乐拓展负责人5餐饮类拓展负责人5亲子类拓展负责人1合计共40人商家访谈零售类超市百货沃尔玛梦之岛华润万家休闲娱乐类KTV电影院欧乐迪耀莱国际影城K歌迷星美国际影城K歌王餐饮类好友缘小肥羊漓江村必胜客KFC亲子类奇乐儿童乐园合计14家新梦之岛广州友谊朝阳商圈五象广场商圈航洋/万象城商圈七星路商圈九一天地商业市场调研——共调研重点商业项目17个市调内容商圈名称调研项目朝阳路商圈南宁百货万达广场国贸中心百货大楼新朝阳广场西南商都永凯购物中心七星街商圈旧梦之岛五象广场商圈广州友谊百货梦之岛水晶城南宁百货航洋/万象城商圈航洋国际万象城利海亚洲国际盛天地其他新梦之岛九一天地典型商业街调研在售商业调研规划项目调研在建商业调研1.民生路步行街1.昌泰东盟园1.三祺投资1.万象城2.七星街2.领馆街2.香港街2.新民族电影院3.保利21街3.五洲国际3.澳门街4.荣和山水美地商业街5.财富广场6.阳光100调研住宅楼盘26个；写字楼15个；公寓楼盘8个，酒店8家市调内容调研公寓销售阳光100已售利海亚洲国际东盟财经中心航洋国际汇东国际中鼎万象东方昌泰东盟园在售天健国际会馆调研写字楼永凯现代广场已建成财富国际广场航洋国际利海亚洲国际地王大厦金源CBD东方曼哈顿德瑞大厦中国大唐东盟财经中心阳光100市长大厦在建/规划项目万象城三祺投资天龙财富中心凤岭片区住宅扫描凤岭南凤岭北东盟商务区翡翠园凤岭名园保利21世家莱茵湖畔荣和山水美地五洲国际汇东郦城保利童心缘利海亚洲国际和美春天凤岭新新家园盛天铭城梦之岛花园荣和大地恒大苹果园在水一方阳光100上东国际凤岭春天昊然风景塞纳维拉花园升和绿城世界山语城文景园金龙理想一号鸣翠谷枫林蓝岸调研五星级酒店品牌万豪酒店国际品牌南宁饭店本地品牌南宁邕江宾馆沃顿国际大酒店红林大酒店南宁明园新都酒店金旺角大酒店桂景大酒店规划项目喜来登大酒店国际品牌君悦酒店国际品牌消费者问卷调查：样本量共计86份，在凤岭片区、东盟商务区、仙葫区，随机拦截调查市调内容凤岭北航洋国际万象城立交桥消费者问卷样本家庭结构样本购物出行方式样本购物消费习惯样本购物消费环境喜好项目基本认知项目概念测试样本停车习惯仙葫区东盟商务区凤岭南项目属性界定项目属性界定核心问题结构化项目机会挖掘市场竞争分析发展战略及整体定位塔楼问题物业类型及配比裙房问题核心结论回顾城市地位：项目位于南宁东西发展主轴，琅东－凤岭新区边缘区域属性属性界定项目属性南宁整体向东发展，项目紧临城市东西向发展主轴民族大道；琅东－凤岭新区借东盟自贸区之势，发展迅速；项目靠近现琅东收费站，步行约15分钟，处于新区边缘。本案五象广场旧城区琅东－凤岭民族大道意向五象新区环城高速周边现状：项目周边住宅社区密集，但入住率不高；商业氛围不浓厚，生活配套不完善区域属性属性界定项目属性民族大道立交桥民族大道对面地块西南角建筑翡翠园公交车站附近地块南面翡翠园社区地块东南角地块周边大型居住区云集，居住环境较佳，但入住率不高；区域目前商业和商务气息较弱；地块与琅东较成熟片区被立交桥阻隔；地块北面临民族大道一侧被市政绿化带阻隔；地块南面翡翠园幼儿园交通现状：城市主干道贯穿项目所在区域，但受隔离带影响，目前项目可进入性差区域属性属性界定项目属性道路情况：北面——民族大道，城市东西向主轴道路，桂东进入南宁市区的主要道路，双向6车道，有绿化隔离带南面——青林路，城市主干道，双向4车道，无隔离带东、西面——社区级规划路公共交通：公交：翡翠园站，16条线路，可通往仙葫经济开发