2008年青岛房地产市场研究报告.pptVIP

青岛城阳房地产项目综合分析报告 2008年1月青岛最新房地产市场现状 各区各类房产在售面积 两个月来的变化 各区各类房产12月成交面积 各区待售住宅户型构成 两个月来的变化 各区12月成交住宅户型构成 全市12月成交住宅户型构成 城阳区成交户型的变化 各区待售住宅户均面积 各区12月成交住宅价格构成 成交住宅两个月来的变化 全市12月成交住宅价格构成 各区住宅去年成交套数 几点结论 供应量迅速增长。两个月来，很多新楼盘上市，造成供应量急剧增加，无论是全市范围还是城阳区，增幅都超过30%。预计未来几个月还会继续保持这个势头。 过去两个月，与其他一线城市相比，青岛房地产的销量没有萎缩，甚至稍微有些放大。但是，供应和销售都主要集中在中小户型。 从成交住宅的价格看，有明显的回落。但这不能说明房价整体将下降，原因主要有：一是开发商在年底急于回笼部分资金；二是消化积累的“库存商品”。 购房目的是“满足自住需求”，而非“投资获利”，这一点已经越来越明确。青岛房地产市场已体现出理性。 城阳区“韩式”房地产所占的比例将进一步提高，这个细分市场的重要性将进一步凸显。 * 青岛白马市场顾问有限公司 2008.1 2008年1月15日统计 单位:平方米 城阳区的住宅在售面积接近70万平米，商业网点在售面积接近37万平米，都是青岛各区最高的； 城阳的大型商业项目有国际工艺品城、世正爱丽安、宝龙城市广场等； 城阳的住宅在售面积自2006年底就领先其他各区； 城阳区写字楼在售面积较少，实际上城阳一直就不是办公集中的区域。 单位:平米 从07年11月13日到08年1月15日，待售住宅套数从22239套增加到29432套，两个月上升了32.3%。 单位:平方米 城阳区的住宅成交面积依然是最大的，当月成交了8万多平米。 2008年1月15日统计 单位:套 城阳区在售住宅中，120平米以上户型约45%，120-150平米、80-100平米两区间的最多； 崂山区在售住宅中大多数是120平米以上的大户型，而李沧区基本是100平米以下的小户型； 市南区各种户型都有。 各户型的套数 各户型占的比例 城阳区100平米以下户型占的比例明显增加 单位:套 城阳区成交住宅中，80-100平米最多。 100.0% 2.2% 78 180㎡以上 97.8% 4.5% 158 150-180㎡ 93.3% 14.2% 497 120-150㎡ 79.1% 22.7% 795 100-120㎡ 56.3% 43.6% 1525 80-100㎡ 12.7% 10.3% 361 60-80㎡ 2.4% 2.4% 85 60㎡以下 累积比例 比例 成交套数 按套计算百分比 从全市（7区5市）来看，80-120平米的占2/3，尤其是80-100平米的成交最多，单月成交1525套； 120平米以上的只占1/5多，有明显的降低。 成交户型的套数 成交户型占的比例 城阳区100平米以下户型卖的不错 2008年1月15日统计 单位:平方米 城阳区在售住宅户均面积超过120平米，崂山区接近140平米，市南平均130多平米。与上次的数据相比，各区平均面积普遍有明显下降。 单位:平方米 按照成交单价看，崂山最高，但10000元以上所占的比例明显低了很多； 城阳以3000-6000的居多。 与上次的数据相比，价格有所降低。 各价格段的套数 各价格段占的比例 城阳区新成交住宅的价格明显低了很多 100.0% 4.8% 169 10000元以上 95.2% 4.9% 171 8000-10000元 90.3% 11.6% 405 6000-8000元 78.7% 7.9% 276 5000-6000元 70.8% 10.6% 372 4000-5000元 60.2% 21.8% 764 3000-4000元 38.4% 38.4% 1342 3000元以下 累积比例 比例 成交套数 按套计算百分比 从全市（7区5市）来看，单价在6000元以下的接近总成交量的8成；6000-8000区间也很大，超过10%； 8000元以上的住宅约占成交量的10%。 2008年1月15日统计待售数量 单位:套 上图显示，去年成交套数大的主要是城阳、李沧、市北，黄岛、莱西、市南也较多； 与在售数量相比较可以发现，李沧区销售最快、存量最少，市北、市南、四方也较快，城阳销售速度一般，崂山区和胶南销售最慢； 按照这样的销售速度，城阳区目前的可售住宅1年后才能完全消化，考虑到这些住宅都是大户型高总价房，消化速度还要慢一些。另一方面，如果都是适应市场需求的户型，销售速度就快得多。