K2海棠湾个案分析-1.ppt

K2·海棠湾 ——个案点评 K2?海棠湾7月中旬开盘以来共推出商品住宅1101套，8.61万平方米，截至8月底累计成交299套，2.35万平方米 。 K2海棠湾自7月18日正式开盘至9月中旬，累积成交约700套，热销约达6亿 。 2009年7月，海棠湾凭借其“提前十年，预享成品型园林”的理念，将自然原生态地貌的园林景观完美呈现。 海棠湾的样板间设计基本上参照别墅样板间来做，尽显豪华，很是吸引人。 * 谁是“海棠湾”？ 从中有什么值得借鉴？ 是什么让“海棠湾”迅速崛起？ 取其精华，去其糟粕 从市场热销开始解读 对项目进行深度剖析 个人见解 项目简介 项目解读 个人见解 第一章 项目简介 2009年7月，公寓产品“海棠湾”在北京通州梨园正式亮相。 开盘均价11000元/㎡的价格在通州区域一起了不大不小的轰动、由此该项目备受关注。 Why 为什么是海棠湾 Who 海棠湾是谁 随着CBD东扩范围至东四环，从而带动环线区域房价的普遍攀升。昔日饱和而密集型的土地开发之后，更使得京东地区将成为泛CBD投资客普遍关注的热点价值区域。面向改善型居住的客户需求，他们的关注点在于：园林是否好；户型是否舒适；社区配套是否齐全，例如是否有专属会所服务。而面向首次置业的客户，他们关注点更多聚焦于：地段交通、户型实用性、社区环境及配套。针对以上两大类型客户的居住需求，便应运而生了K2地产京东力作海棠湾。 What 海棠湾怎么了 2009年7月18日，截至下午18：00，超过1000组客户到场选房，400套房源全部售罄，成交金额超过4亿元。截止9月中旬，累积成交约700套，热销约达6亿。9月19日，海棠湾再次加推300套房源。 Where 海棠湾处于通州梨园 地处CBD中央花园区中心位置，通州区梨园云景大街，距离CBD商圈不到15公里 。 在自然环境、社区氛围方面均表现出众。社区均为成品园林景观； 交通方面区域内的轨道交通八通线梨园站，同时毗邻云景东路，距离京通快速路5公里，出行均十分便利 。 市场小结 该区域相比于北京其它近郊区域，在如火如荼的09年北京普宅市场上，通州区域显示出了强有力的竞争力。它以新区规模化带来了生活配套上的成熟和居住氛围的优越，对城市白领的磁性效应也使这些地段的房产价值高区其它近郊区。 目前该区域在售的普宅项目包括DBC加州小镇，主力户型90-98㎡两居，均价8300元/㎡，新通国际花园，主力户型为80—100的两居，均价9900元/㎡，以及世纪星城三期，主力户型100㎡两居，均价9500元/㎡等 综合统计，该区域新盘数量多，品质一般，以普宅为主，均价在9000-10000元/㎡之间。 （以上数据来自易居） 海棠湾为何可以在该区域以1.1万的均价热卖？ 第二章 项目解读 项目基本参数 项目属性 2.4元/m2.月 物业管理费 北京绿城物业管理有限公司 物业管理 1：0.5 车位户数比 北京亚通房地产开发有限公司 发展商 300 新推套数 第1期 当前期数 2333 总户数 3期 规划期数 2011年6月 交房时间 毛坯 交房状况 2009年7月18日 近期开盘时间 新古典主义 建筑风格 40-230㎡ 户型区间 5层的多层，18层小高层，25-27层高层 建筑形态 30% 绿化率 住宅 物业类型 3.5 容积率 通州区梨园云景东路 现场地址 25万m2 总建筑面积 通州区梨园 所处方位 7.2万m2 总占地面积 K2海棠湾 项目名称 项目参数表 一 09年北京住宅市场过热 二 项目本身的品质较高 三 营销分析 原 因 09年的成交量井喷虽然是刚性需求、改善型置业和投资者追涨的衔接，但是市 场确实存在过热迹象。 未来市场的不确定性，主要来源于三点： 第一 整体经济形势能否维持向好格局尚不明朗。 第二 北京楼市的成交量稳定，但分布不均衡，近两个月已有下滑趋势。 第三 从市场反馈来看，房价的持续上扬，政策的紧缩，不仅对刚性需求造成了较大打击，同时对改善和投资型客户也有不同程度的影响。 总体而言，进入09年，北京住宅市场保持了一定的活跃度，但目前呈现过热趋势，已有下滑苗头，如果房价持续攀升，未来几个月住宅市场将面临严峻考验，市场可能进入下行通道。 住宅市场现状 项目本身 一 集体规划