以下房地产投资所应注意的环境要素.doc

以下房地产投资所应注意的环境要素，其实不光房地产投资，任何大型的投资项目都应该就以下几个大的方面进行综合性的考察，小型的个人投资也可以从中得到某些启示。 房地产投资环境要素分为自然环境要素、经济环境要素、行政环境要素和社会文化环境要素等四大基础要素，每一大类基础要素之下又可有影响权重大小不一的要素和子要素，以下分别做出分析说明。 1、 自然环境要素构成与影响分析 （1）基础设施状况。这是构成投资物质技术环境的一个极重要的方面。主要包括能源、交通、邮电通讯三个方面。能源设施包括煤、电、水、气、燃料等的供应设施；交通设施包括了水、陆、空三个方面的交通运输条件；邮电通讯设施是指邮政、电报、电话、卫星等方面的通讯服务设施。基础设施的好坏对投资项目的顺利运行关系很大。良好的基础设施有利于提高工作效率，降低成本，增加项目的盈利；落后的基础设施则有与此相反的结果。 （2）区位交通条件。含公路、铁路、水运、航空、轨道交通等方面状况，对于城市的不同区域而言，交通条件的改善能够增加客流量，缩短与市中心的相对距离，减少经济与生活活动成本，提高区位的繁荣程度和区位效益。对于不同城市或地区而言，交通条件的改善可以促进城市或地区的外界交流和联系，扩大城市或地区的外界影响力和经济辐射范围，从而在更大的层面上促进内部的经济繁荣和消费水平提高。区位交通条件在房地产投资环境评估中，与基础设施状况一样，也是一项相当重要的投资环境要素。 （3）环境状况。主要是指环境质量及绿化两个方面，环境质量又包括大气质量、水质量、噪声污染、废渣处理状况等，绿化方面的主要指标即绿地覆盖率。当今世界日益追求生存质量，保护环境、优化人居环境成为共识，房地开发投资中也是日益注重绿化，将环境绿化作为重要的卖点。1999年初，广州《南方日报》的“南方楼市”所作的广州十大明星楼盘的位置都不一定优越，但普通具有优美的生态环境，这就给我们一个启示。时代发展到今天，环境质量已是影响人类发展的主要指标之一，环境状况的重要性越来越高。 （4）土地状况。土地是一种兼有资源和资产双重属性的生产要素。如果评价房地产个体项目，土地状况即指项目地块的面积、形状、地质、地势等，这里我们要评价的对象是针对城市或城市内不同区域，属于宏观区位层次，土地状况即指城市或区域的地形状况及可供土地面积的大小。 2、经济环境要素构成与影响分析 （1）物价。物价总水平有一定上涨或者说有一定的通货膨胀对于房地产投资是有益的，房地产具有保值增值性质。通货膨胀会带动房地产的投资需求，从而带动房地产价格以比物价上涨更快的速度上扬。现实发生的通货膨胀，一般是较均衡的通货膨胀，只要物价上涨率不过分高，不发生恶性膨胀和经济动荡。一定的物价上涨差异微乎其微，一般作房产地区域投资环境评价比较时，也可将此因素忽略。 （2）地价。地价是房地产价格构成中的重要部分，由于土地供给的稀缺性，土地价格从长期来看是上涨的，政府土地出让一般有协议出让、招标出让和拍卖出让为主，导致出现不少暗箱操作和不公正竞争，转手牟利情况较多，也还未透明规范的地价系统。从2004年开始，政府出让土地一律进行挂牌出让，土地资源的分配才趋于公平。总体而言，各城市的地价因为土地供给和土地需求的不同情况而会有差别，从而对于房地产价格成本产生影响。 （3）居民收入水平。房地产投资涉及的资金量较大，许多居民一生也只有一次购房经历。居民收入水平实际反映了居民购买力大小，它与房地产投资效益之间具有正相关关系。尤其在中国这样一个发展中国家，居民人均可支配收入很低，房地产的消费水平一时难以大幅提高，潜在需求难以转化为现实的有效需求。1999年我国城镇居民家庭户均可支配收入为1.7万元，而商品房全国平均售价为1800元/㎡，一套建筑面积80㎡的住房，售价约为15万元，其收入房价比为1:8.5，这一比例显然偏高，而在35个大城市中，这一比例高达10以上，北京市这一比例为1:17，相差如此悬殊，使广大工薪阶层无力问津商品房。 考察国内各大、中城市的房地产市场，凡是居民收入水平较高的城市，市场销售一般则较为活跃，房价水平也较高，可见居民收入水平是一个极其重要的投资因素，应给予重点关注。在房地产的投资环境分析中，对于这一要素应尽量收集到量化的统计指标，如人均可支配收入等，纳入综合评价计算。 （4）利率与银行按揭状况。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者购买欲望会降低，因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑给投资者和经营者带来损失。银行利率的高低和银行住房按揭的支持状况直接决定了居民的真实资金购买力，银行利率调低可以刺激需求，对于房地产投资是有利的。就国内市场而言，国家在各地的利率和住房按揭政策都是基本一致的，基本不存在地区差别，因此这一因素在投资环境分析中