元坤商业地产培训教材之1.1 商业地产基础培训.pptx

商业地产基础报告提纲PART 1何为商业地产？PART 2商圈与社区商业商业建筑空间设计PART 3开始之前，我们先看几组商业照片大型社区商业中心大型购物中心特色休闲街分组讨论结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？消费的金额和内容有什么不同？注：约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需?起步?发展?享受”四个过程基本特征阶段描述阶段GDP国内第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨300US$中等规模以上城市1000US$长三角珠三角3000US$深圳上海北京5000- US$城市中心区域城市核心社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽 商业模式第一代商业第二代商业第三代商业第四代商业国外模式城市生活休闲中心摩尔街区商铺百货商场以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨发展特征国内模式发展特征供销社百货大楼大型超市城市生活休闲中心如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心PART 1何为商业地产？商业地产的基本概念商业地产的分类PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念商业地产——用于经营用途的房地产形式泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目 商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭） 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，大部分靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住或投资发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营市场开发商业地产运营管理PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念商圈——吸引顾客的辐射范围商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念业态——面向某类目标顾客的商店营业形态业态：“店“——商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态 特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物——B2C，C2