2008年新乡市世纪村一期营销方案总汇.ppt

高层以3350元/平米均价入市，首批小量认购价格试水，做为后期调价市场依据。在市场接受度和销售进度的变化中，总结调整，寻找利润最大化的合理调价机会。 在经过对新乡房地产市场参考项目的全面调查，并通过主导溢价、等权均价等方法测算后，对一期②高层销售价格，通和建议： 一期②高层均价：3350元/平米 一期②高层定价 由上表分析比较可得：项目推售时的市场比较价格3299.725元/㎡，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为3200.73～3398.72元/㎡。 提升销售价格、实现稳定销售 策略手段： 对应一期①发现问题、一期②市场面临问题，有针对性调整手段，实现目标。 一期②营销目标 高举品质大旗，拓展营销渠道，提升客户服务 集团回款任务为7000万元，由于高层在2008年年内无法交付，因此高层销售收入不能计入回款额，能计入回款额的仅有7#、9#小高层和四栋在售剩余多层房源。 一期②营销目标与回款计划 1000 1182 900 18 282 6 6/7月 2000 782 500 10 282 6 1/2月 2400 1176 800 16 376 8 3/4月 1000 929 600 12 　329 7 5月 1200 1429 1100 22 329　 7 8/9月 800 988 800 16 188 4 10月 400 300 300 6 　 11月 200 　 12月 9000 6786 5000 100 1786 38 累计 回款额(万元） 总销售额（万元） 销售额(万元) 小高层100套 销售额(万元) 多层26套 一期 内容 说明：截至2007年12月27日，一期四栋多层仍有可售房源38套（含9套已定、未签约客户），合同金额约1700万元；另有30户已签约、2007年未到帐按揭将在2008年到帐，合同金额约1300万元；两者之和为3000万，将在2008年1-4月份到帐，因此一期多层2008年1-2月、3-4月分别估算回款1500万元。 一期②进入项目的品牌升级阶段，通过一期①的品牌积累，项目品牌从知名度、实力等方面都有一定基础，需要提升形象，占位区隔，在关键的中盘操作期确立品牌形象，实现品牌升级。 落地品牌 一期②品牌目标 客户线 公益线 产品线 文化线 联谊和公关活动中的体育、娱乐、艺术等文化线的渗透，丰富品牌文化。 结合体验营销，名誉监理，景观现场体验等活动，强化产品体验，展示、丰富产品品质感，增加品牌中产品形象。 通过参与城市公益事件，提升项目和企业的社会公益形象，扩大、深化品牌认知。 通过组织客户价值提升十大计划及客户联谊活动，维系、加深客户对品牌，和品牌文化认知。 一期②品牌计划 升级品牌 一期②首先要面对的挑战 面对目标，如何实现？ 客户积累量上：目前客户积累不足，尤其是高层意向客户积累量小。 对策：1、过渡期积累客户；2、市内挖潜，并拓展周边客群；3、利用活动辐射周边，加速客户积累；4、一期②定位、推广考虑高层产品。 客户范围：来访客源主要以新乡市区为主，其它区域来访量小。 对策：1、利用活动辐射周边，拓展周边客群；2、增加周边区域推广。 工期：工程状况与进度将直接影响项目一期②的销售情况。 对策：1、及时与工程沟通，规避合同被动；2、以优质工程，打造口碑工程；3、建议充分利用政府公关，争取提前取得销售相关证件，以保证一期②营销周期。 竞争加剧：周边同质楼盘入市，对项目形成直接压力。 对策：1、利用体验营销，强化竞争差异；2、利用豪宅品质一期①影响，领跑楼市；3、把握时机，提前入市。 景观呈现：客户对景观关注度较高。 对策：1、节后尽早开始景观工程。2、景观呈现后征求业主意见。 延期交房：一期①延期交房造成了一定的负面影响。 对策：1、主动向客户支付违约金；2、新闻发布会形式向客户致谦。 面对诸多挑战，“市场供应量大”是劣势？还是优势？ 市场供应量的增大表明： 1、市场成熟度提高； 2、专业化程度提高； 3、市场规范化操作。 这对具有先天优势的本案来说是个利好的消息，有比较才会有鉴别。像绿地等国内知名地产企业的入驻会为市场带来先进的运作手段。 一期②产品分析 一期②共有四栋楼，其中7、9座为小高层，12、14座为高层。 紧邻6800平米中央景观区 视野开阔 通风、采光好 阔大阳光SPA 豪阔客厅 总结： 领袖视野 阔景豪宅 中央豪宅 万象生活 一期②推售节奏 第一批放房 第二批放房 销控及推售原则： □小高层房源相对高 层来说量大，先去化 小高层房源，7\9座一 起推可保证户型齐全。 □高层市场认知度不 高，下半年开始推售 可借势景观的实景呈现。 根据全案营销战略，一期②推广策略： 市场占位、服务提升、体验营销、区域挖潜 策略手段：