2007年美国爆发次贷危机.docVIP

论惠州房地产的现状及未来 2007年美国爆发次贷危机，至今发展至金融危机并在08年逐渐对房地产等金融密集型行业产生巨大影响。作为珠江三角洲城市城市之一，惠州在经济高速发展的07~08年里，房价上涨速度偏快，居民投资结构不合理，在房地产的投资比例以及速度都在加快，由此形成不健康的房地产产业。因此，在此基础上，我们在此次研究性学习中调查惠州房地产的现状及未来。 （一）投资 06~08年的投资幅度均超过了40%，而且投资幅度浮动大，例如：06年的投资涨幅为43.1%，而07年就变为74%，比06年的投资涨幅多了30个百分点。如下表（一） 我们也应该看到投资额从06年投资48.24亿元增长至08年的90.7亿元。基本上两年就翻了一番。说明投资还是不合理的。当投资的数额过大时，假象需求过大。就会导致泡沫。如下表（二） 表（一） 表（二） 从以上表格也可以看出在08年全球金融环境的影响下投资幅度下降，说明08年的金融危机对惠州的房地产确实有一定影响。房地产的不景气导致投资商对投资前景不乐观。 由此导致了新开工建设的面积的下降，如下表（三） 表（三） 从表（三）可以看出06年的开工涨幅超过一倍，非常不合理，07年下降36个百分点，08年就变为负值，这更加说明开发商对房地产前景的不乐观，也更加说明了金融危机对惠州房地产的巨大影响，而且从表（三）还可以看出增长幅度的巨大变化，起伏不定，也反映出惠州房地产的不健康以及不成熟。 以上是投资方面的信息，里面包含了巨大的不稳定性 销售 表（四） PS：上表格中的08年是08年1-10月 商品房销售06-08经历大起大落，07年涨幅接近70%，从08年1-10月的销售额推断08年的总销售额会较07下降25% 表（五） 销售均价在07年涨得较快，08年是微张 表（四）和表（五）显示06年是惠州房地产的火爆发展的一年，到07年投资人数爆增，销量大幅度增加，由于需求旺盛，房价持续上涨，如表（五）所示，总的来说是交易量有所下降，而均价保持较稳定。房价涨幅如表（六）所示， 06年以及07年涨幅都较大，08年涨幅较小。 表（六） 当然，影响价格的因素不只有供求关系，还有开发的成本，如下表所示，房地产开发商购置土地的均价也在迅速上涨。07年的购置均价较06年上涨了1倍，到了08年较06年更加上涨了2倍，达到1527元/每平方米，说明房地产的上涨是有一定的合理性的。 表（七） 在房价上涨的08年里，也有分上涨和下跌，如表(八)所示 表(八) 一月，由于全球性的金融危机还没有影响到惠州，房价依旧高涨，而六月，全球性的金融危机开始影响到惠州，而此时，由于上面所讲的06年新开工的面积上涨一倍，两年后的今年建成的楼盘开始发售，供给量上升，而实际的需求量跟不上，所以受供求关系的影响，房价下跌。加上开发成本的增加，压缩了中介的利润，所以08年的中介开始大范围关门。 PS：以上投资以及销售的数据均是从官方网站查得的 （三）调查 由以上所示，可以看出在投资和销售上，都存在巨大不稳定性以及不合理性，但是，也存在着其合理性，网上查完上述的数据之后，我们也在街上分点随机抽取了68名百姓进行问卷调查。结果如下。 在68人中，有购房意向的站57%，无购房意向的占43%， 认为房价继续下降的占4.人，不变的占14人，上涨的占5人，剩下6人不清楚 认为房价合理的只有7人，较合理的22人，33人认为不合理，剩下6人不清楚 房价范围有43人选择2500-4000元，17人4000-5500元，8人1000-2500元 购房面积36人选择90-120平方，21人选择120-150，6人选择90以下，5人150-200 购房总价42人要50万以下，16人50-70万，70-90万的以及90-100万的各5人 购房者更加希望政府能够给予购房折优惠。 以上数据可以看出惠州市人民对惠州房地产还是持观望态度，且普遍认为房价不合理， 他们大都认为房价在今后会继续下降，由于房地产本身有买涨不买跌的特点，所以由此可以推断，市民不会在近期大量的买房，而且由于市民买房时所期待的均价均少于上述的惠州商品房的均价，促使她们观望房地产，而不会如市 （四）采访中介 因为市民们的态度不乐观，所以我们采访了隆塬房产、纵横房产、挚诚房产、佳诚房产一共4家房地产中介的经理，他们全部认为去年的房地产销量都下降了40%-60%左右，以及认为房价今后会微幅上涨，认为现在已经跌到了谷底了，当我们问他们是否会立即买房，