城市轨道交通与周边物业的一体化开发模式城市轨道交通与周边物业的一体化开发模式.docx

城市轨道交通与周边物业的一体化开发模式摘　要　分析城市轨道交通对周边土地价格的影响及其作用机理,依据激励相容理论,指出城市轨道交通与周边物业一体化开发模式有利于土地增值效益返还和提高两者的综合收益。从上盖物业、沿线物业和偏远区域3个维度对一体化开发项目进行市场定位,并提出建立和完善一体化开发模式的建议。关键词　城市轨道交通　周边物业　一体化开发　激励相容机制长期以来,地方财政压力巨大、建设资金短缺一直是滞缓我国城市轨道交通发展的一大难题。城市轨道交通的建设会促进沿线土地和物业的大幅增值,如何建立土地增值效益返还的激励相容机制,在实现轨道交通整体效益最大化的同时,有效保障城市轨道交通企业的内部效益,拓宽融资渠道,最大限度地减轻公共财政负担,最终实现城市轨道交通的良性、快速和可持续发展,越来越受到重视。1　城市轨道交通对周边土地价值的影响作为准公共产品,城市轨道交通的建设和运营具有较强的正外部效应,其中最为显见的就是给其沿线土地和物业带来巨大的升值,同时也影响着沿线土地的开发利用方式。随着线网规模的不断扩大,对沿线土地资源的影响将会越来越大,从而成为城市土地开发和旧城改造的一个有机组成部分。在土地利用机制和科学规划的双重作用下,一方面交通可达性促使轨道交通沿线土地开发速度和强度提高,另一方面大量配套的功能设施和居民聚集在沿线两侧,又会带动城市轨道交通客流量的增加从而进一步促进沿线两侧土地的增值。1.1　城市轨道交通与城市级差地租级差地租的原始含义是指租佃较好土地的生产者向土地所有者缴纳的超额利润,超额利润来源于较好土地高于一般土地的生产效率,因此不同土地或相同土地由于土地肥沃、相对位置及开发程度不同而形成不同差别的地租。级差地租有两种形态:级差地租Ⅰ,是等量资本和等量劳动投在不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态;级差地租Ⅱ,是指在同一块土地上连续追加投资,每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。将级差地租的概念扩展到城市工商业用地价格的差异分析,城市级差地租也分为城市级差地租Ⅰ和城市级差地租Ⅱ。城市级差地租Ⅰ是由于城市土地位置优劣不同而形成的,如不同的区位交通便利程度不同,产生了不同的级差生产力;城市级差地租Ⅱ是由于对土地进行连续追加投资而形成的,如通过持续投入改善周边商业环境,繁荣区域市场,从而提升了区域经营效率。城市级差地租的两种形态,尽管都是由于投放在土地上的等量资本具有不同生产率而产生的,但两者之间存在着明显的差别。城市级差地租Ⅰ是因土地基础条件不同而带来的生产率不同,是一次性形成的;城市级差地租Ⅱ则是由于追加投资持续经营而形成的。城市轨道交通的发展往往会带来周边土地的大幅升值,根据城市级差地租的相关理论,城市轨道交通的发展带来周边土地价值的提升也可分为两部分:即因线路建设和开通带来的级差地租Ⅰ和因持续运营带来的级差地租Ⅱ。由此可见,级差地租Ⅰ和城市轨道交通的建设和线路开通密切相关,是线路开通带来的土地一次性升值,城市轨道交通规划和建设的水平越高,线路开通对沿线物业交通状况改善程度越高,级差地租Ⅰ就越大;而级差地租Ⅱ则与城市轨道交通线路的运营水平密切相关,通过提升运营水平带来各类资源的集聚效应越强,级差地租Ⅱ就越大。1.2　影响周边土地级差地租的机理城市轨道交通带来周边土地级差地租的主要机理是:城市轨道交通建设能够明显地改善沿线物业的交通状况,改变土地利用性质,提高土地开发强度,促进社会经济繁荣与发展,从而促进城市轨道交通沿线土地和物业价值的上涨。1.2.1　改善沿线交通状况城市交通和土地租金(或土地价值)间的联系之一就在于运输成本与土地租金间的替代效应,运输成本与土地租金之和被称为“阻力成本”。城市轨道交通作为现代化的交通工具,具有舒适、快速的特点,带来交通速度的提高和交通费用的减少,从而降低了运输成本,提升了土地价值。1.2.2　改变土地利用性质随着城市轨道交通的建设,为人们提供快速进入市中心的交通工具,从而能使居住区、商业区、工业区在地域上分开,使居住地疏散出市中心。这样,不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务业等功能,而且也将为城市新城的形成提供有力的交通支持。因此,城市轨道交通的建设运营促使住宅和商业等设施更容易向城市轨道交通沿线影响区域内高度聚集,进而吸引其他经济要素的聚集,形成聚集效应。这种聚集效应的产生会导致沿线土地利用性质的改变,一些原农业用地会变成居住用地,一些原居住用地也会变成商业用地,而土地用地性质的改变会为经济主体带来大量的超额纯收益,进而使得土地级差地租上升。1.2.3　提高土地开发强度城市交通方式与城市土地利用形态有着非常密切的关系。城市主要交通方式的运量越大,所形成的城市内聚力就越强,城市常常呈紧凑发展的形态。城市轨道交通的快捷和大运量