个人如何轻松零首付投资房地产..doc

“三大定律”解开财富的密码---零元亦可投资房地产 普通的理财投资书籍，要不专注于“How-to” 之类的行动细节，要不侧重于抽象理念传播。但人类的学习规律就是“由个性到一般，由感性到理性” ，依次贯通“术、法、道”的鸿沟。本课程()就是帮你把前面的知识深化，由“术入乎道” ，探寻更深层次的投资规律,零首付带给你的超享受投资技巧。 “三大定律”解开财富的密码 房地产投资是一项汇集法律、营销、谈判、资本运营、室内装修等多项知识领域的综合型应用学科，从其衍生出来的投资细分方向数不胜数。 但是大道至简，万变不离其中。根据长期的投资积累，把众多的投资手段进行剥茧抽丝、缩小聚类，终于由感性经验，提炼出来了有共性的理性逻辑——我们称之为“三流定律” 三流定律 我们以普通的房产交易为例来理解一下这条定律。买房人A首先通过“中介B”了解到了一处房产（房东为C）的信息，A看中了该房产，于是A与C签订了购房合同；A没有足够现金，由是向银行D申请二手房按揭贷款，D审批通过。A于是向C支付首期款，银行向C支付按揭贷款，B帮助买卖双方完成过户。过户给A后，A定期向D还款。 这个过程可以描述如下图所示。 这三种流程贯穿始终，我们可以简单划分如下： 如果A与C直接接洽房产交易，那么就可以省略中介B的角色，即“信息流”是由买卖双方直接接触完成——但在实际交易过程中，往往需要一个“中介”环节，即使不是“房屋中介公司” 也可能变为“互联网网站” “熟人” “同事”之类的来充当“中介”。 如果A不需要贷款，那就可以省略“银行D”的角色。“资金流”由双方直接对接完成。 这是简单的房产买卖过程，如果中间插入投资者的角色，也可以按“三流定律”来理解。() 普通的“低买高卖”式投资行为中，往往是投资者首先买入房产，然后转售，其交易过程可浓缩为： 风险定律 在这种交易行为中，投资者常常的操作手法就是同时涉及“信息”、 “资金”、 “所有权”三种流程，相当于三重风险的同时承担。 就是说，如果投资者只涉及“信息中介” ，即负责买卖双方的联系与普通过户手续的办理，那么他的风险就最小()。 相反，如果他首先用钱把房产买下来，再转而卖给其他人——如“全权委托书”投资方式——那么他就要面对“资金流动性陷阱” “房产贬值”等风险，即“资金流”带来的风险最高。 为什么这样说呢？比如：中介完成双方撮合后，可能遭遇“飞单”的风险（即买卖双方撇开中介，直接交易，以便免去中介费），付出一点“跑腿成本”与“电话费” 赚不到“中介费”罢了，并没有更多的成本风险。() 而“产权流”的风险居中，因为涉及“产权流”的投资方式如“期权合同转让”、 “以租代买”等，只是付出“定金”、 “租金押金”之类的支出，相对于购房款动则上几十万的资金规模而言，风险小得多。 对于有经验的“房神”级高手而言，当然可以同时操控好这三种风险；但对于大多数投资新手来说，却是“暗礁处处、风险重生”——这就是常见的“低买高卖”式投资手法的致命之处：即同时承担三重风险，其累加效应远超单一风险；所以投资新手一定要避免这种“蛮干”的投资行为。 与此同时，房地产投资是否也符合“风险与收益成正比”的规律呢？就是说“资金流”带来的投资收益最高？() 收益定律 不是说，你投入的资金越多，在房地产交易中就越能获得更高的收益。实际上，投资收益与初始的资金规模并没有必然联系；相反，如果初始投资高，风险却是直线上升。所以，“有钱”反而是房地产投资的“大忌”——这就解释了为什么90%的房地产投资者赚不到钱：因为他们用钱“买”风险，却不知道该如何用“智”换“收益”。 “与房地产投资的增值环节控制程度成正比”是什么意思呢？就是说，房地产投资的环节很多，其中一些是不增值的，而一些是增值的。投资者将那些增值环节控制的程度越深，就越能获利。 首先，让我们来分析一下房地产投资到底有哪些增值环节。请看下图： 我们以纵坐标表示“增值程度”高低，以横坐标表示“时间进程” ，即耗时长短。共列了五个增值环节，基本包括了房地产投资的主要切入点。 从图中所示可以一目了然地看出，最理想的投资环节就是“增值程度高” （纵向较长），而且“时间进程短” （横向较短）的环节。 那么最理想的无疑就是“谈判签约”与“贷款融资”； 而最差就是“产权过户”——这一点很容易理解，因为这一环节耗时又长，交税又多，手续繁琐。基本只是“成本中心” （总想着怎么省钱），而不是“利润中心” （想着如何赚钱）——这也就解释了“为什么买卖双方不愿意找中介” 的原因了。试想，你愿意仅因为中介帮你找房、帮你办手续而支付高价吗？() 所以，“谈判签约”与“贷款融资”就是“性价比”最高的环节，是投资的“黄金地带”。 之所以说这两个环节是“黄金地带” ，还与“控制力” 相关。我们从五个