解释抵押估价指导意见(上海)..doc

房地产抵押估价指导意见 ? 银行及金融机构在具体操作抵押项目时，仍根据抵押贷款成数来确定其放款额度。 即：放款额＝房地产抵押价值×抵押贷款成数 第一条　为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。 第二条　本意见适用于各类房地产抵押估价活动。 其中的土地的评估，因牵涉到目前的土地估价师和房地产估价师两种执业资格。可按照以下分类方法。 土地在出让之前，由国土资源部管理，由土地估价师来评估。 土地出让转让之后，有建设部（城市规划管理部门）管理，由房地产估价师来评估。 或者，城市规划区范围内的土地评估，由房地产估价师来评估；城市规划区范围之外的由土地估价师来评估。 第三条　本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。第四条　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。 可简单理解如下：完全市场价值 本意见的抵押价值 快速变现价值。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2：法定优先受偿款分一般优先权和特别优先权利，一般优先权是指依法律规定就债务人的全部财产优先受偿的权利。其又可分为公法上的优先权与私法上的优先权。一般优先权主要有以下几种：诉讼费用、医疗费用、丧葬费用、受雇人员的工资和各种补贴、补偿金、税收、各种保险费等；特别优先权，是指依法律规定就债务人特定的动产或不动产优先受偿的权利。依客体的不同，可分为特定动产优先权和特定不动产优先权。 在本意见中的法定优先受偿款，仅指特定不动产优先权利，即仅考虑与不动产相关的债权人就债务人的特定不动产的价值优先受偿的权利。主要包括：不动产保存人优先权，不动产修建人优先权，不动产出卖人优先权，不动产资金贷与人优先权，共同继承人就补偿金对其他继承人取得的不动产之优先权，共有物分割人就补偿金对原共有的不动产之优先权，等等。在抵押评估中也就是指法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额等。 而处分房地产的费用以及税金是一般优先受偿权。在抵押估价报告中不与考虑。 解释点3：本意见中的发包人拖欠承包人的建筑工程价款：仅指未竣工验收的在建工程项目，如果该项目已经完成竣工验收，即工程竣工验收后则不考虑该欠款。 第五条　房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。 第六条　房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。第七条　从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。 第八条　委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。 房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。 第九条　房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。第十条　房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 第十一条　法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。第十二条　房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。 第十三条　房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。 第十四条　房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。 内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。 实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。