复旦大学国际市场观察专栏.doc

国际金融报 “复旦大学·国际市场观察”专栏之二 （复旦大学金融研究中心博士后 张传勇、张建鹏、吴金铎） 一、美国房地产市场明显回暖 美国房地产市场明显回暖 美国房地产市场在历经金融危机之后的六七年低迷后，现在转入了复苏阶段。根据美国20个大中城市标准普尔/CS房价指数显示，进入2012年后美国房地产价格和景气指数同比出现较大反弹，上升趋势强劲（如下图）。 图：美国房地产价格和景气指数(月度) 数据来源：wind数据库 房利美和房地美将联合重组 美国联邦住房金融署(FHFA)近日表示，美国两大住房抵押贷款机构房利美和房地美将联合成立一家新的房贷证券化公司，以削弱政府在抵押信贷市场中的角色。此举被视为在金融危机之后，美国改革联邦住房金融体系的第一步。通过建立新的证券化公司，联邦住房金融署除了希望搭建一个新的次级抵押贷款平台。　房利美和房地美为约三分之二的美国新房屋贷款进行融资。2008年的次债危机爆发后 “两房”曾被美国政府接管，并将其国有化。自这两家公司被政府接管以来，美国财政部已注入近1900亿美元以维持其正常运作。近期在美国宽松货币政策的刺激下，房地产市场逐渐复苏，房利美与房地美现在都开始有营业利润。因此，美国联邦住房金融局可以开始采取行动，缩小这两家公司的规模并协助重整次级房贷市场与房贷抵押债券。 美国底特律出现“一元房” 在美国房地产复苏的同时，美国底特律惊现的“一元房”引发了国内极大的兴趣与讨论。据悉，底特律各地房产因学区和居住环境的差异，价格区别很大。价格较高的位于稍好一点的地段，也即中产区；低价房基本都位于比较偏远或治安比较差的黑人区。“一元房”一般位于底特律偏远地区或城镇，房子多数都有接近上百年的历史，房屋破旧，房屋所处街区几乎已经废弃，由一些失业者、流浪汉居住。由于“一元房”周边环境恶劣，装修好也难以入住，即使有的房屋能达到出售标准，但由于房屋破旧，市政府要求业主在购买房子后7天内装修，否则业主将面临入狱90天的处罚。而且，在美国买下房子后，每年还须交纳房产税。全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示，2012年全美止赎房屋和产权归银行所有的全部房屋数量今年第一季度同比增加9%，至150万套，另有1090万业主因资不抵债面临失去房产的风险。 地方国五条细则相继出炉 近日，国内地方国五条细则相继出炉，广东、北京、上海、重庆、深圳、合肥、济南等城市公布了地方细则和控制目标，大连、贵阳、南宁、厦门等地则公布了房价控制目标，并没有公布具体的调控细则。就各地目前的表态来看，调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。 2012年上海房地产信贷数据 据上海银监局3月1日披露的“2012年上海房地产信贷数据”，截至2012年末，上海主要中外资银行房地产贷款余额10700亿元，同比增长7.5%，增幅同比下降1.7个百分点。其中，上海地区房地产开发贷款余额4544亿元，同比增长17.3%，增幅同比上升2.5个百分点；余额比年初增加508亿元，同比多增110亿元。全年超七成（72%）的房地产贷款增量来自保障性住房等开发类贷款，开发类贷款增量占比同比上升14.1个百分点。个人住房贷款余额5198亿元，同比增长3.6%，增幅同比下降1.4个百分点 以上数据显示，房地产挤占了大量的银行资产这一现象是长期存在且不争的事实：一方面它存在一定的风险性，虽然有房地产贷款一般会有实物抵押，但这些贷款的周期都比较长；另一方面，占比相对较高的房地产信贷，会挤占其他行业从银行获取信贷金融，尤其是中小企业，这在一定程度上会制约我国的经济转型和结构优化。如何在防范风险的前提下，将房地产挤占的银行资产释放出来，有效地用于实体经济发展，是政府和学界都要思考的问题。 二、新加坡证券市场动态：新交所海峡时报指数（STI）十大金融股的多样性 2013年4月1日，新加坡证交所My Gateway通讯列出新交所上市的十大房地产公司。按照工业分类标准（ICB），除了将银行、保险公司、房地产投资信托（REITS）和金融服务作为金融业外，房地产公司也被作为金融业。金融类股票在在海峡时报指数（STI）中占据最大的份额。 三月底，STI全部市值达5503亿新元。全部市值被富时集团（FTSE Group）定义为一个公司的发行股份乘以给定日期的收盘价。作为计算指数的一部分，FTSE使用一种称为“净市值”的方法，它以一个公司的自由流通股份额为基础。根据富时集团的计算，三月底STI的净市值为2877亿新元。在STI十大金融股中，有3家银行，5家房地产及服务公司，1家综合化金融股及1家房地产信托（REIT）。十大公司共占有STI净市值的45%。 三家地方银行分别为新加坡大华银行新加坡华侨银行FTSE ST Mid Cap Index）净市值的56