房地产市场分析..doc

房地产市场分析 ● 要闻 第1版·第754期 2002-7-22 10:49:02 [□观点]邱晓华：地产投资不存在过热 　　 ??? “中国房地产投资目前保持在３０％左右是正常的，从供求角度并不存在过热。”国家统计局副局长邱晓华日前在此间被问及中国房地产投资是否过热问题时如是说。??? 邱晓华说，改善居住条件，应该说还是多数中国人眼下的一个基本要求。从供求角度来说，房地产投资还不存在过热的问题。??? 但他同时也指出，目前房地产结构确实有些不合理，所以房地产的投资者还是应该根据消费者的需要来加快结构的调整，既要考虑富裕的阶层，也要考虑中等收入阶层，还要考虑低收入阶层等多层次的需要。这样，房地产才能够健康地发展。 　　“厦门市是典型的海岛城市，自然环境美不胜收，但‘海岛’也制约了城市的发展。”福建省厦门市建设与管理局黄诗福局长这样告诉记者，“只有构筑海湾型城市，厦门才能有飞跃的发展。”厦门市政府已经把构筑海湾型城市作为城市建设的战略构想，并在今年迈出了实质性步伐。黄诗福强调，在建设中必须坚持三个并重：坚持新区开发与旧城改造并重，加快岛外基础设施建设与完善本岛市政设施并重，构筑海湾型城市与建设生态城市并重。黄诗福认为：建设海湾型城市，要切实做到“高起点规划，高标准建设，高效能管理”。在科学规划的基础上，按照区域性中心城市标准，明确每片城区的功能定位，严格控制开发力度，追求完美的城市形象。　　为了早日实现构筑海湾型城市的梦想，厦门市今年推出一系列动作：在同安区，一个占地４５万平方米的大型高档次住宅小区年内将动工建设；在海沧，建设一个生态型住宅小区的方案正在筹划之中，厦门岛内还有几十个重点工程的建设也正在进行运作……在这些大项目的带动下，厦门的房地产市场在１～５月份完成投资１９．５５亿元，比去年同期增长１０．６４％。　　黄诗福说，厦门市建设与管理局年初采取了几项措施促进本地住宅产业走向健康发展轨道：一是会同有关部门清理和盘活建设用地，减少土地闲置，促进上新项目，努力实现今年完成房地产开发量６１亿元；二是强化规范管理，结合整顿市场秩序，坚决清理一批有名无实的皮包公司和有欺诈行为的不法开发商；三是继续采取积极措施，消化空置商品房；四是改善住宅小区物业管理，完善管理制度；五是全面推行城市住宅统一建设，加快实现住宅建设规模化、集约化和产业化，发展科技含量高的住宅部件、配件，发展建筑装修和社区服务行业，形成强大的产业链；六是加强建筑质量的规范管理，贯彻《厦门市建设工程质量监督管理规定》，使建筑工程质量不断提高，创造出更多优良工程。　　厦门市城市建设与房地产开发并驾齐驱，使城市建设驶上了“快车道”，一座具有现代气息，又蕴含深厚历史文化的新型海湾城市，即将展现在世人面前！ 2、 ［论点摘编］小型房企开发模式探讨 宁建华　　 　　中国目前房地产企业可以用八个字来概括：一曰“鱼龙混杂”。据统计，全国共有房地产企业二万多家，一级开发资质的仅有１．４４％，二级资质的１２．９％。二曰“列强入侵”。中国房地产公司中，国外公司已达１２００家左右，港、澳、台公司３８００个，合计５０００多个，占全国房地产开发公司总数的２０％。中国政府有关部门对外商投资房地产制定了一系列优惠政策，包括免征投资方向调节税、所需资金可通过有关渠道进行融通、投资者所获利润在按规定交税后可以自由汇出等，这些优惠条件使外商投资房地产业能够获得较为丰厚的回报。由此，更加剧了市场竞争的残酷性。　　在如此残酷激烈的市场竞争下，摆在小型房地产企业面前也只有两条路：一曰“自生自灭”。有人曾预言，近１０年以内是中国房地产企业整合的最快时期将有近１／２的企业经受不住兼并的冲击而自行倒闭。二曰“自强不息”。这些企业不愿被人“宰割”，就要首先求得生存，在生存中不断发展壮大自己，这就对小型房地产企业自身开发模式提出了挑战。本文就此谈几点不成熟的建议，仅供参考。　　一、借“势”开发　　房地产业中的“势”极为重要，可理解为：局势（国际、国内政治大气候），趋势（宏观经济的前景预测），造“势”（市）。再大的房地产企业，再有能力的开发商，要是缺乏“势”也根本办不成任何事。《三国演义》诸葛亮草船借箭，“万事具备只欠东风”，没有“东风”一切便是“空中的楼阁纸上的兵”，形同虚设。因此，房地产业的“势”也可理解为诸葛亮的“东风”。　　其中，局势与趋势不难理解，在此不做过多的叙述。造“势”与造“市”属同音字，“势”是“架势”；“市”是“房市”。房地产开发不管是做商住楼还是商用楼，不管是集群还是单体，其实际意义仍旧落在“市场”二字上。既然是开发市场就会涉及到开发的“架势”上。大型房地产公司有资金实力，有优秀人才，有品牌战略，动不动就是十万、百万平方米的楼盘。他可以