业主欠费,到底谁害了谁？.docVIP

业主欠费,到底谁害了谁？ 按照《物业服务收费管理办法》第二条的规定物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。因物业服务费引发的纠纷呈逐年上升趋势。业主欠费，是指业主不履行与物业公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。在业主欠费问题上，不仅物业公司遭受损失，业主也是受害者。这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。因此，如何规范物业服务收费，妥善解决物业服务收费中存在的问题刻不容缓。本文试图从分析业主欠费的成因入手，探讨业主欠费问题的解决对策。 　　一、业主欠费案例 　　某商品房住宅小区建筑面积约20万平方米，2003年业主开始入住，该小区共有业主1200余户。2004年，小区成立了业主委员会。在入住不到两年的时间里已更换了两家物业公司。2006年6月，小区召开业主大会会议协议选聘了一家新物业公司为小区提供物业服务。但是，在经营一年左右后，新选聘的物业公司在小区张贴了“因业主拖欠一百多万物业费以及因供水、供暖费亏损一百多万，公司已无力继续经营，将在三个月后撤出小区”的公示。为什么新物业公司在这么短的时间内就坚持不下去了呢？为什么业主欠费如此严重呢？该小区前期开发遗留问题比较突出，涉及生活供水水表卡表管理混乱，小区有一半以上的业主常年不交水费；开发商还擅自出租地下室、楼顶设备层的房屋。另外，业主委员会私自出租顶层设备层。诸多因素使得小区业主意见很大，业主欠费情况严重。目前，该小区就像一个漩涡，几乎没有物业公司再敢接近。到了如此无法收拾的境地是谁之过？ 　　二、业主欠费成因分析 　　上述案例中业主欠费问题很突出，导致的结果也非常严重。但导致业主欠费的原因远非只此一端，笔者试从开发遗留问题、物业公司、业主与业委会等三个大的方面加以概况。 　　（一）开发遗留问题 　　开发遗留问题主要指开发建设单位变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等，实际上多属开发建设单位的违约行为。因此，业主欠费与开发遗留问题实际上是两个独立的法律关系。前者的主体是业主与物业公司。后者的主体是业主与开发建设单位。 　　如果开发遗留问题长期得不到解决，业主往往迁怒于物业公司，尤其是当物业公司是前期物业的时候。这主要是因为《物业管理条例》规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业。而开发建设单位选聘的物业服务企业大部分都是自己组建物业公司或直接指派自己的一个部门。 　　虽然业主欠费与开发遗留问题是两个法律关系，但正是开发遗留问题是大量业主欠费纠纷的根源。开发遗留问题表现形式主要包括：延期交房；保修期内的房屋质量问题，如屋顶漏水、门窗渗水、阳台渗水、塑钢门窗闭合不严、卫生间漏水、墙壁开裂、铸铁栏杆虚脱焊等；幼儿园、医院、会所、停车库（场）、绿地、花园、游泳池等配套设施设备或开发建设单位在预售合同中承诺的相关设施设备，并未兑现：电（比如临时用电问题）、水、气、热等公用设施没有按约定开通；开发建设单位擅自处分属于业主所有的财产。 　　（二）物业公司方面的原因 　　因物业公司方面的原因导致业主拖欠物业费的情形主要包括如下几个方面： 　　物业公司自身定位不准，服务理念错位。在物业服务过程中，很多物业公司以管理者自居，对自身定位认识不足，对待业主好像对待下级一样，认为物业管理区域内的一切事情都得服从物业公司的管理。而业主属于服务购买者，他们所追求的至少是能够与物业公司平起平坐地对话，当物业公司以一种高姿态出现时，业主难免产生逆反心理而拒交物业费。 　　物业服务质量不到位经常是业主拒交物业费的直接诱因。物业公司进驻物业后，往往忽视了提高自己的服务质量，提供的物业服务质量与收费标准不对应。而且，物业服务收费项目、范围、标准不甚明确。在招投标过程中，物业公司对业主承诺得天花乱坠，到真正提供服务时没有兑现承诺，或者没达到国家规定的行业服务标准要求。比如，巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃的次数不够。诸如此类的服务质量不达标或质量低价格高，引发业主不满情绪，进而导致业主交纳物业费动力不足。业主会想他们交纳一元钱的物业费，物业公司就应提供一元钱的物业服务，当物业仅仅提供五毛钱的物业服务时，业主就认为可以少交物业费或不交物业费。 　　如果说物业服务质量差一些尚可忍受的话，那么物业公司在物业管理区域内明目张胆的违法行为，业主万万不能容忍的。擅改规划，侵占小区绿化面积，修建房屋，对外出售牟利；擅自利用电梯做广告牟利；私自出租地下室牟利；违法管理停车位。如此种种侵害业主合法权益的违法违规行为是广大业主深恶痛绝的，在与物业公司交涉不成的情况下，业主往往采取拖欠物业费的方式发泄不满情绪。部分物业物业公