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浅谈资本运营 资本运营是与市场经济相伴的重要的经济现象，是市场经济条件下社会配置资源的一种重要方式，它通过资本层次上的资源流动来优化社会的资源配置结构。从普遍的定义上看，资本运营是指企业将自己所拥有的一切有形和无形的存量资本通过流动、裂变、组合、优化配量等各种方式进行有效运营，变为可以增值的活化资本，以最大限度地实现资本增值的目标。从微观上讲，资本运营是利用市场法则，通过资本本身的技巧性运作，实现资本增值、效益增长的一种经营方式。随着中国资本市场的逐渐成熟，“资本运营”成为了热门话题，众多企业都在热议如何上市，如何实现利润最大化。对于企业来说，有效的资本运营是企业实现低成本扩张，跨越式发展的一条必由之路。 房地产业是资本密集型的行业，当房地产企业发展到一定规模和阶段时，靠自身的利润滚动必将约束其进一步发展。因此，资本运营是房地产行业继续发展所必须采取的一种战略措施。诺贝尔经济奖获得者、美国经济学家史蒂格勒曾说过：“纵观世界上著名的大企业、大公司、没有一家不同在某个时候以某种方式通过资本运营发展起来的，也没有哪一家是单纯依靠企业自身利润的积累发展起来的。”我国的房地产行业自改革开放以来，从无到有发展壮大，目前其发展模式由传统的“买地-开发-销售-获利-再买地”的简单的滚动开发型转变为靠资本运营来扩大规模的现代新型房地产运作方式。 房地产资本运营包含两个层面的内容，首先是指房地产企业的资本融资。资本运营，不等于借钱，融资只是一方面的内容。作为企业，首先应该区分资金和资本的概念。资金只代表货币，而资本，则是一个可以长期持续提供资金的平台。资本的筹集包括自由资本的积累，权益资本和负债资本的筹集。其中权益资本的筹集主要有吸收直接投资，发行股票等方式，而房地产企业的债务资本筹集主要有房地产经营贷款，房地产抵押贷款，房地产信托及发行债券等方式。其次是房地产企业资本的投资及资本结构的优化组合，即借助资本的力量，迅速实现企业发展的放大。以国内著名的房地产企业万科与华润的合作为例，成功的资本营运如何使房地产企业及资本实现共赢。众所周知，在万科的发展历程上，有过三次与资本的亲密接触，其最终的结果，是实现了企业的发展壮大。在与华润的合作中，万科提着自己企业良好的发展前景，和高效的管理，以及卓越的品牌价值，与华润实现了资本互换，在这个合作中，万科让出了利润和部分的股份，换来了对企业发展至关重要的现金流，及华润背后丰富的社会资源，从此万科迈入了一个迅速做大的快车道。而华润，凭着享有的万科的股份享受了不菲的投资收益。 房地产企业并购的类型主要有几下几种： 战略合作型这类并购典型的特点是企业规模都比较大，各自拥有一定的优势，从战略的高度考虑企业的合作，并购后有助于实现优势互补。典型的案例是：2004年4月泰达集团正式入主万通地产，全额收购万通地产增发的3.08亿股.从而拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权，成了万通地产的第一大股东，万通集团有26%股权，降为第二股东。资源重组型这类并购典型的特点是企业都掌握一定的资源，但是一方具备明显的优势，为了发挥资源的最大效用，由共同的关联方进行资源控制权的调配。典型的案例是：2004年6月，国资委发出了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，并决定由中国建筑工程总公司(旗下有中海地产)、招商局集团有限公司(旗下有招商地产)、中房集团、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司等5家企业整合中央企业的房地产资源。这意味着，在国资委央企名下的共有达1800亿元房地产公司的资金，将被这5家中央企业整合。之后，华能将房地产业务完全无偿划拨给了国资委指定的五家企业之一的中房集团，完全执行了国资委通知。业务扩张型这类并购典型的特点是企业处于高速成长期，有内在扩张需求，通过收购兼并方式的企业可以迅速做大做强或实现在某个区域市场的立足。典型的案例是：2004年成功在香港上市的复地集团以约1.13亿元的价格收购了北京康堡房地产开发公司69%的股权；同时被复地收购的还有北京西单佳慧房地产开发公司的全部股权。2005年上交所上市公司天地源(600665)收购扬西安民生曲江房地产开发公司90%股权，由此获得了一幅位于西安市曲江新区、面积为206.742亩住宅用地开发权。借机触地型这类并购典型的特点是企业原先并不从事房地产业，通过收购兼并“触地”寻求新的业务增长点或实现多元化的经营。典型的案例是：2005年3月10日，标准股份与控股股东签署协议，拟以8999.55万元收购西安莲湖区红光路22号土地及相应经营性资产和上海市四川中路185号办公房产。在房地产行业1利润的一二线城市，在房地产形势好的时候，不少上市公司通过这种方式借机触地。 地产行业购并风起潮涌，决不是因为一时的冲动，相反，它有着深刻的背景，概括起来，主要有以下几点： 一）行业的零散与