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上 海 【南京西路1788号】 物业服务相关配套建议 （参考稿） 上海高力国际物业服务有限公司 2007年3月9日 [南京西路1788号]物业服务相关配套建议 根据贵司提出的关于高档甲级办公楼配置的课题，根据发展商对项目的定位，以及双方的交流，我司结合以往对办公楼的管理经验，认为除了按国家的相关管理标准做好物业管理工作外，还会提供更高一级的配套服务，其涵盖安全管理、环境管理及其他配套服务等方面，详细的服务方案在服务建议书中已有描述并将在后期管理服务方案中加以深化。为达成相关的服务，需要建设方在前期规划中作相应的配套设置，初步考虑以下几个方面，供发展商参考： 安全管理 在高档甲级写字楼中，一般都会配置保安监控设施，但其服务有局限性，往往是作为案件发生以后的调查依据。因此在一些高档甲级写字楼中考虑在第一时间对进出办公楼的人员进行控制，采用在办公楼入口处或电梯厅入口处设置验证卡（或人员进出管理系统）的方式，楼内办公人员刷卡进入，访客或其他人员登记后发牌进入，保安管理人员可方便的进行识别，将案件发生率降到最低。 对于商业和办公综合性项目来说，为保持办公区域不受商业用户的干扰，通常采用办公区域电梯专用的方式。但同时又考虑与商业的连通，以方便办公楼客户进入商业区进行消费，一般在一层作为转换的平台。所以在电梯的设置上，办公楼的电梯直达一楼，进入地下车库的电梯将另行设置摆渡电梯，以避免地下停车场的商业客户进入办公楼而不受控制。 对于保安巡更系统，建议采用无线巡更系统，这样有利于管理公司对保安巡逻线路的设置，为避免单一的巡逻路线产生规律，管理处将根据实际情况设置三至四条巡逻路线，这样对巡更点位的配置数量会有增加。 在大楼中，有较多的设备用房，设备出现故障会直接影响用户，会影响办公楼的声誉，因此对机房的管理相当重要，建议使用门禁管制系统，除工作人员刷卡进入外，其他人员进入，监控中心即会报警。 环境管理 在商业区域中，工作人员的就餐问题比较突出，如无合理的规划将对环境造成影响。在一些高档的商业内，管理方是限制销售人员在商业内用餐的，因此建议配置员工用餐区或员工餐厅，以免出现员工在公共楼道用餐的情况（据了解在来福士广场存在类似情况），此区域可设在一些商业价值非常低的技术夹层中。 办公大楼的一个主要的管理点为快递及邮政人员的出入管理，高力国际将对此提供相应的邮务服务，如：邮政中心管理、安排快递服务、邮件收取及递送、邮件寄送服务、包装、开取大宗邮件、确认及登记挂号邮件、紧急处理重要邮件、分发报纸及更新阅报夹等。相应的希望在地下室商用价值较小的区域设置一个邮政中心，以便为办公楼客户提供上述服务。 其他配套服务 根据办公楼的办公区域分隔情况看，会有不同的面积区域，一些小的办公室内往往不会设置一定规模的会议室，而高档写字楼的客户对象往往是涉外企业或境外企业，对会议室会有需求。从对一些高档甲级写字楼的调研情况看，基本都配置了相当数量的会议室（具体见下表），管理公司也将提供会务组织服务。建议根据办公室的面积分隔情况设置少量的小型会议室，供物业为小面积办公用户提供会务使用。大型会务，物业公司会提供相关的信息，如其他办公楼或会所的会议室情况，也可代为联系会议室的租赁。 会议室调查情况表 序号 楼盘名称 客户群分析 会议室数量 楼内位置（层） 功能配置 面积(m2) 容纳人数（个） 备注 1 瑞安广场 各类中外企业 9 12F 活动挂图、外接电缆线（可视可听）、投影仪、文具、电视、VCD/VCR、广播系统等 10、10、18、39、38、40、41、43、162 350 可对外租赁 2 恒隆广场 各类中外企业 5 5F 投影屏、投影仪、网线、电话等 10、10、30、70、100 200~230 可对外租赁 3 金茂大厦 各类中外企业 2 50F 投影屏、投影仪、电话等 60、120 150 目前只对内租赁 相关设施的配置 设施配置的情况会对客户的使用产生直接的影响，也会对物业管理工作造成连带影响，结合对一些高档甲级写字楼技术数据（见附件一）的分析及对设备的了解，对相关设施的配置提出如下建议： 在办公楼中，办公区域吊顶中空调水的滴漏，是一个主要的问题，常常引发客户的投诉，甚至提出赔偿要求。目前上海的高档甲级写字楼，基本都已使用VAV空调系统，但其中仍有一些使用热水接入作辅助加热，还是存在吊顶中空调水的滴漏问题，建议采用VAV系统结合末端电加热的方式，新茂大厦、世纪商贸广场、汇亚大厦均使用此系统。 电梯的等候时间，高档甲级写字楼要求＜30秒，但其和电梯配置数量、速度及分区有关。从规划看本项目建筑高度为198m，电梯会设置三个区域；电梯的配置速度，从调研数据看低区在2~5m/s，