仲量联行房地产市场研究报告调研方法-1.pptVIP

25 3.3未来供应 3.4微观租赁/购买需求 3.5大宗交易 3.6空置率 3.7售价 3.8租金 3.1土地信息 3.2新增供应 3.1土地信息 整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。 重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB 3,000 per sqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入REIS project未来项目列表中。 一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将写字楼供应面积进行估计。 26 土地信息参考网站 中国国家国土资源局网站/was/search?page=5channelid=149696searchword=%E9%87%8D%E5%BA%86prepage=20（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大） 重庆网上房地产拟供应土地信息 /315/tdzpg.asp（拥有详细的土地供应信息） 重庆网上房地产出让信息 /315/tdygy.asp（拥有详细的土地成交信息） 中国土地挂牌网 /market/744a10c8-fd42-48c9-ae3c-cd383809cb96.html 27 3.2新增供应 新增供应界定： 从用家可以进场装修开始算作项目入市，如果暂时还没有用家进入办公，但可以进场装修，可算作该项目入市。 已确定为企业整栋购买作为自用的项目，如已竣工，算作已入市项目。 非核心商务区的优质写字楼项目首先根据我们对优质写字楼的定义标准进行评定，根据区位信息等综合判断是否计入我们的basket。 在进行新增项目的写字楼体量计算时，可以同时实际扫楼获得总的楼层数以及单层建筑面积，避难层、大堂、公共走道等面积为公摊面积，不需要重复记入面积。通过扫楼所得建筑面积以及获得的官方建筑面积的cross check来进行核实。 新增供应计算方法： 根据物业官方网站、楼盘宣传资料，与Markets部门同事沟通，以及实际扫楼情况综合评定项目体量。 28 3.3未来供应 未来供应界定： 在建或者将要建设的物业，根据物业官方网站，开发商过往案例判断物业品质，并核算物业体量。 信息来源： 网站列举：重庆论坛：/forum-19-1.html 物业官方网站 其他部门沟通 29 3.4微观租赁/购买需求 现有入住企业以租赁/购买的方式新进入重庆市场（new setup）、扩租(expansion)、同等级写字楼间的搬迁（relocate）、物业升级（upgrade），录入租户信息表中。 企业性质、租赁/自用面积微观需求调研： 分片区实地走访各个写字楼项目进行租户/买家信息（包括企业性质、所在楼层、租赁面积等）核实。 通过与markets同事沟通，了解物业租户最新动态。 未来新进租户/买家、面积微观需求调研： 将正在装修的租户/买家（如已经有企业名称或虽无企业名称但已开始施工）进行记录，为下一季度租户更新做准备。同时，需要对新入住租户进行分析，尤其对金融行业、专业服务业等承租能力强的大型公司进行重点追踪。 30 3.5大宗交易 企业或个人购买整层、多层或整栋物业，记录并了解投资目的（自用或投资），投资价格（如可获得）、购买时间、购买面积等详细信息。 企业性质、购置面积调研： 通过新闻了解大宗交易信息。 通过物业销售人员，了解大宗交易信息。 通过与markets同事沟通，了解大宗交易动态。 未来大宗交易调研： 将了解到的可能发生的大宗交易进行记录，定期核实更新。 31 3.6空置率 空置率界定： 已经开始办公，或办公用具已经一应齐全的办公室，可计入吸纳量中。 仍在装修中的办公室，为空置项目。 刚入市的写字楼项目，无法获取租户入住或装修信息的，空置率假设为90%。 企业自用，但未入住的写字楼项目空置率计算为90%。（如金融街重庆金融中心部分写字楼为企业自用，但一直未入住，仍计算其空置率。） 空置率调研方法: 首先将上一个季度的空置率记录下来，了解上次空置率情况。 记录每个项目每个楼层的租户信息，录入扫楼表中，根据扫楼表计算当季空置率情况。 找到为什么空置率上升下降的原因。 32 3.7售价 售价界定（售价均按建筑面积计算） 资本值指的是已经竣工入市项目的售价，不包含有预售项目的售价。因此，其价格往往低于市场表现出来的预售价格，但资本值能够反映真实的市场需求，而预售价格反映的是未来市场需求。如客户有需要，可以在案例分析中将预售项目的价格进行着重描述。 拆零散卖的写字楼售价为写字楼中部楼层，按优质写字楼用家平均需求面积来调查。 只租不卖的写字楼资本值根据租金与优质写字楼市场平均回报率进行推导。 售价调研方法 同Markets部门沟通各个物业当季交易价格。 同各个物业销售人员沟通