《关于保障性住房建设等6个问题的思考.docVIP

关于保障性住房建设等6个问题的思考 谢谢中国经济体制改革研究会，召集这样一个活动让大家一起交流，特别是我们业内的专家坐在一起交流。刚才清华大学李强院长和任志强总裁讲的内容有 很多独到的观点，有些方面我非常赞同。我研究城市经济发展有将近20年，研究房地产也五年以上。早在“国八条”出台之前，我们就在探讨房地产的发展，近三 年一直参加房地产宏观调控调控的讨论。 今天，我想扼要地和大家共同交流几个观点。第一,关于目前的房价的统计数字问题。近几年现在的统计房价这个口径问题太多，主要的原因是把市区、市郊区及远郊区甚至山区的楼盘放在一块算，这种统计其实不能代表北京的楼盘水平，也与人们的实际感受相差太远，也无法反映北京真正的房价。以北京为例，市区的核心区，功能扩展区、远郊区这三大块，市区工作与生活的主要关心的是核心区加上功能扩展区邻近核心区部分。房价是城市的房价，是城市人生活与工作的地方的房价。城市上班族主要有多大的活动范围？正常上下班能走多远，这个地区的房价才是人们关注的。你把怀柔、延庆的房价与市区混到一起，甚至就是顺义与昌平城区的房价，那个关注度低多了。政府关注房价，百姓关注房价，其实主要是城市市区房价。是中低收入阶层的上班族关心的房价。退休了，住到怀柔，那个地方有1500元一平方米的。那么，北京市上班族的生活范围，以五环以内为主，也包括五环外上班族能通过公交方式到达城市中心区上班的范围内。在这个范围内的房价是人们所关注的,也是所谓的北京的房价。硬要用远郊区的房价与市中心区的房价来扯平，有点不伦不类，也没有一个人拿那么远的住房价格作为参照系说事。远郊区如怀柔，应当有怀柔独立的房价公布。远郊区主要是农村户籍，是或者独立的城镇户籍。因此，现在的统计方法与房价范围要切实修正一下。远郊区是远郊区的房价，独立的城镇是独立的城镇房价。用大城市管辖的独立的小城镇的房价来拉低城市中心区的房价，这种做法不改正笑话就闹大了。举个例子说，今年元月统计公布北京房价比去年同期上涨10﹒9%，但今年2月报纸报道朝阳区今年一年当中从去年9235的平均房价上涨到今年2月份的13223元，上涨了42%。人们相信那个数字？有多少人会到延庆、到周口店去买房吗？数量很少。那不是市区工作与生活的人关心的范围。????? 第二，关于中低收入阶层的购房能力。我参加了北京市的部分城市规划，也参加了许多专题研究。我们谈几个统计数字，早在1996年的时候北京市的人均收入是7753人，2005年的时候17653元，2006年北京市人均收入是19758元。我记得2005年的时候我们有一个研究院，研究城市的收入群体的不同梯次，最高的20%和最低的20%相比，最低的20%的总资产是最高20%的4.7%，也就是不足20分之一还少点。从1996年人均收入7753到06年19758这个数字来看，北京市普通的三口之家，累计到2006年为止，所有的现金收入、存款积累，比较合理的不超过11万块钱，并且 并且小孩子们上大学或较大疾病之类的意外事件，就这么多存款。这些人能买得起什么样的房子呢？只能买得起首付八万，月供不超过两千。如果我们把高收入人群的20%的收入问题拿开以后，北京市其它80%的人均收入也就是每人每年大概不超过11000元，上班族每人年收入大约是15000元左右，北京市的户籍人口大约是1392万人，每户平均是2.7人，这80%的家庭每户全年收入约4万元，每年积余不足15000元。因此， 我们要为中低收入阶层提供保障住房就要知道他的消费能力。??? 石小敏：这个数字包括农民工、流动人口吗？??? 李开发：不包括。谈到收入的时候，很多人说有大量的灰色收入人群。我们研究结果除了有一定数量灰色收入人群，但是还有大量的低收入人群，这两大类都没有统计在内。城市计算人均GDP计算都把流动人口划掉了，北京市的户籍人口不到1400万，北京市的流动人口实际上已经有接近450多万。??? 任志强：流动人口460万人口，超过半年以上的计算了一部分。??? 李开发：流动人口的70%没有进入统计。这部分人收入多数是600元、800元，也有一部分是1300、1400元左右，这部分人事实上从来没有进入我们的统计数字参加计算。??? 任志强：我不太同意你的观点，温州在北京常住人口有50万多人，平均投资3600多万，50多万人有8万多家的企业，这些人都是富人，外来人口不等于都是穷人。460万人中有这种投资项目的，山西商会、温州商会估计有120万左右是高收入的商人。??? 李开发：这里面还可以再分类，因为我们研究保障性住房，首先要研究它的收入，研究它的基本情况。第三个，关于住房自有率的问题。我们认为这其实是一个伪命题。用住房自有率来说话，论证，其实中外的情况不具有可比性。事实上，近几年当中我们把世界上一些能找