项目报批报建流程项目报批报建流程.docx

项目开发报建报批流程前 言项目开发流程一、 土地使用权的取得1. 取得方式1) 行政划拨2) 协议出让3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）4) 转让2. 流程示意（以拍卖为例）3. 细节阐述1) 信息资料部分A. 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料；C. 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D. 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；2) 前期可行性分析（机会可行性分析）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）开发成本明细表：序号项目备注1土地取得成本、2前期费用、2.1策划研究费、2.2勘察设计费、3建筑期费用参考《价格信息》及同类物业3.1桩基础工程、3.2地下室工程、3.3主体土建工程、3.4安装工程、3.5室外配套工程、3.6专业人员费用约前五项之和的3%3.7不可预见费约前五项之和的3%4总建造成本、开发费用明细表：序号项目备注1管理费用建安费用的3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表：序号类别税（费）率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X 70%6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税15%销售税后利润二、 立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。选定各类专业服务机构。（1） 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；（2） 策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点；（3）甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；（4）设计单位提交初案；（5）策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；（6）设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案；（7）依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施；1. 市场调查分析1) 宏观环境分析预测A. 国家政治法律环境；B. 经济科技发展趋势；2) 中观环境（所在城市）分析预测：A. 城市建设与规划；B. 竞争企业及知名企业的发展状态；C. 市场供应与需求关系；D. 各类专业机构状况；3) 微环境分析预测A. 区域消费需求研判；B. 竞争对手调查；依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）；2. 投资计划安排依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。3. 项目的开发模式最终确定开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等；可行性分析内容提纲1. 项目开发背景研判包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；2. 项目概况及基本数据包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；3. 目标市场分析包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等；4. 项目进程安排包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等；5. 项目成本估算按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算；6. 项目管理及财务评价管理部分包括：贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算； 务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算；财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；7. 经营管理风险预测及处理；8. 物业管理服务要求；三、 报建规划1. 提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；2. 将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。）3. 在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到